Zusammenfassung
Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Sondereigentum kann also nicht nur an der in sich abgeschlossenen Wohnung begründet werden, sondern auch an außerhalb der Wohnung liegenden Räumen, sofern diese verschließbar sind. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann sich das Sondereigentum an Räumen auch auf Außenflächen erstrecken, Sondereigentum kann daneben auch an Außenstellplätzen begründet werden. Bei der Begründung von Wohnungseigentum muss zur Eintragung ins Grundbuch der Eintragungsbewilligung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt werden.
Gesetzliche Regelungen finden sich in §§ 3 Abs. 3, 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG sowie in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA).
KG Berlin, Beschluss v. 13.10.2022, 1 W 396/21: Nach der AVA vom 6. Juli 2021 bedarf es keiner aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Mindestausstattung für die Abgeschlossenheit einer Wohnung i. S. v. § 3 Abs. 3 WEG.
OLG München, Beschluss v. 30.8.2018, 34 Wx 66/18: Ein Unterteilungsantrag ist nicht vollzugsfähig, wenn sich aus den Unterlagen zum Vollzugsantrag (geänderter Aufteilungsplan) die fehlende Abgeschlossenheit eines durch Unterteilung neu zu schaffenden Wohnungseigentums daraus ergibt, dass dieses nur über einen im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümer stehenden Raums zugänglich ist.
OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 23.10.2017, 20 W 302/16: Nach§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG (§ 3 Abs. 3 WEG n. F.) soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Auf diese Voraussetzungen hat sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beziehen. Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist einer Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG (§ 3 Abs. 3 WEG n. F.) vorliegen. Ohne hinreichende Abgeschlossenheitsbescheinigung darf keine Grundbucheintragung erfolgen, da diese gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG formelle Eintragungsvoraussetzung ist.
OLG Hamm, Beschluss v. 5.1.2016, 15 W 398/15: Ein Innenhof kann nach den konkreten Gegebenheiten des zu beurteilenden Einzelfalls als sondereigentumsfähig gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG (§ 3 Abs. 3 WEG n. F.) anzusehen sein, soweit er lediglich durch eine Sondereigentumseinheit zugänglich und rundum von Gebäudemauern umgrenzt ist. Die Beurteilung der Abgeschlossenheit kann dann nicht vom Vorhandensein eines Daches abhängig gemacht werden.
AG Karlsruhe, Urteil v. 15.7.2015, 9 C 299/14 WEG: Grundsätzlich sind Wanddurchbrüche zur Verbindung nebeneinanderliegender Wohnungen auch dann zulässig, wenn es sich um tragende Wände handelt. Voraussetzung ist, dass hierdurch weder Brandschutz noch Statik des Gebäudes beeinträchtigt werden. Dass die Abgeschlossenheit der beiden Wohnungen durch eine Türöffnung aufgehoben wird, stellt keinen Nachteil für die übrigen Eigentümer dar.
Ohne Bescheinigung keine Grundbucheintragung
Ohne Bescheinigung der Abgeschlossenheit werden keine Wohnungsgrundbücher durch das Grundbuchamt angelegt.
Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Bau-/Nutzungsgenehmigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung trifft keinerlei Aussagen über eine baurechtlich zulässige Nutzung. Über diese wird ausschließlich im baurechtlichen Genehmigungsverfahren entschieden.
Auch im Teileigentum muss eine Toilette vorhanden sein
Zwar werden an die Abgeschlossenheit von Teileigentumseinheiten weniger strenge Anforderungen gestellt als beim Sondereigentum. Gleichfalls muss auch im Teileigentum eine Toilette vorhanden sein, wenn es sich nicht lediglich um eine Lagerhalle handelt, in der ansonsten nicht gearbeitet wird.
1 Allgemein
Die Sollbestimmung des § 3 Abs. 3 WEG schreibt zwar nicht zwingend vor, dass Sondereigentum nur nach Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung begründet werden kann. Allerdings ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG formelle Eintragungsvoraussetzung. Ohne hinreichende Abgeschlossenheitsbescheinigung darf daher keine Grundbucheintragung erfolgen.[1]
Einzelheiten zur Abgeschlossenheit regelt die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA)[2]
2 Was bedeutet Abgeschlossenheit?
2.1 Grundsätze
Abgeschlossenheit bedeutet im weitesten Sinn die Grenze zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum innerhalb der Wohnanlage und des Grundstücks. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 AVA ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung auszustellen, wenn die Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, an denen Sondereigentum begründet werden soll, in sich abgeschlossen sind. Das wiederum ist nach § 5 Abs. 1 AVA dann der Fall, wenn sie ...
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