Abgeschlossenheitsbescheinigung: Notwendigkeit

Leitsatz

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung darf ein Teilungsvertrag nicht im Grundbuch vollzogen werden.

Normenkette

WEG § 7 Abs. 4

Das Problem

1. A und B, zu je 1/2 eines Grundstücks, das mit einem Gebäude mit 2 Wohnungen bebaut ist, schließen einen Teilungsvertrag. Diesen reicht der Notar N beim Grundbuchamt ein. Dem Antrag sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein Aufteilungsplan beigefügt. Nach dem Teilungsvertrag soll ein Miteigentumsanteil von 50/100, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung im Erdgeschoss des Hauses Wohnungseigentum werden. Teil des Sondereigentums soll das Garagengebäude neben dem Haus, bestehend aus Keller, Garage und Dachbodenraum sein. Die Räume sind jeweils mit der Ziffer 1 gekennzeichnet. Daneben soll ein weiterer Miteigentumsanteil von 50/100 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung im Dachgeschoss des Hauses Wohnungseigentum werden. Im Übrigen sind im Teilungsvertrag im Einzelnen bezeichnete und im beigefügten Freiflächenplan eingezeichnete Flächen den jeweiligen Wohnungseigentümern zum ausschließlichen alleinigen Gebrauch (= Sondernutzungsrechte) zugewiesen worden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, dass die im beiliegenden Aufteilungsplan mit den Nummern 1 und 2 bezeichneten Wohnungen und die mit Nr. 1 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in den Gebäuden auf dem bezeichneten Grundstück als in sich abgeschlossen gelten.
2. Das Grundbuchamt moniert, dass der Wohnung Nummer 2 Freiflächen als Sondernutzungsrecht zugewiesen worden seien, die sich unmittelbar vor der Garageneinfahrt befänden. Dies sei unzulässig, da ansonsten die Garage, welche dem Sondereigentum der Wohnung Nummer 1 zugeordnet werde, nicht durch die Wohnungseigentümer der Wohnung Nummer 1 befahren werden könnte. N reicht daraufhin einen neuen Garagenplan ein und erklärt, das Eingangstor der Garage sei falsch eingezeichnet gewesen. In der Anlage findet sich ferner ein geänderter Aufteilungsplan. Darin ist ein Garagentor an einer anderen Wand des Garagengebäudes eingezeichnet. Das Grundbuchamt moniert jetzt, dass in der Eintragungsbewilligung auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung einschließlich Aufteilungsplan vom 15.8.2015 Bezug genommen worden sei. Da in Bezug auf das Garagengebäude ein neuer Grundriss und neue Ansichten eingereicht worden seien, die am 16.6.2016 von der Baubehörde gesiegelt worden seien, werde gebeten, die Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde einzureichen. Außerdem sei die Eintragungsbewilligung entsprechend zu ergänzen. N erklärt nun, die Eintragungsbewilligung erstrecke sich auch auf die von der Baubehörde am 16.6.2016 gesiegelten Pläne. Ungeachtet dessen verlangt das Grundbuchamt weiterhin die Vorlage einer neuen bzw. geänderten Abgeschlossenheitsbescheinigung. Gegen diese Zwischenverfügung legt N Beschwerde ein. Ohne Erfolg!

Die Entscheidung

Das Grundbuchamt habe zu Recht die Vorlage einer neuen bzw. geänderten Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangt.

Darstellung der allgemeinen Grundlagen

1. Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG sei einer Eintragungsbewilligung als Anlage u.a. eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen. Ohne hinreichende Abgeschlossenheitsbescheinigung dürfe eine Grundbucheintragung nicht erfolgen, da diese formelle Eintragungsvoraussetzung sei.
2. Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG solle Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen seien. Auf diese Voraussetzungen habe sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beziehen. Einen Anhalt für die Abgeschlossenheit gebe Nr. 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (Hinweis u.a. auf Hügel in BeckOK BGB, Stand 15.6.2017, § 3 WEG Rn. 7). Es müsse ersichtlich sein, dass die Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in sich abgeschlossen seien. Dies beziehe sich neben nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen grundsätzlich auch auf zusätzliche Räume, die außerhalb eines Wohnungsabschlusses lägen (Hinweis u.a. auf OLG Frankfurt a.M. v. 21.10.2013, 20 W 242/13). Damit sei die Abgeschlossenheit jedenfalls auch für Garagengebäude nachzuweisen; in der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25.8.2015 sei auch ausdrücklich auf die in dem ihr beiliegenden Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume Bezug genommen worden. Das Grundbuchamt habe in diesem Zusammenhang grundsätzlich die formellen Voraussetzungen des Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu überprüfen. Die beantragte Eintragung sei nur zu vollziehen, wenn Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung keine offensichtliche Unrichtigkeit oder Widersprüchlichkeit enthielten. Das Grundbuchamt habe keine Ermittlungen darüber anzustellen, ob die technis...