Abmahnung, gewerbliche Nutzung der gesamten Wohnung

Kurzbeschreibung

Der Mieter eines reinen Wohnraummietvertrags nutzt die Wohnung zu gewerblichen Zwecken. Der Vermieter mahnt diese Nutzung ab und fordert den Mieter auf, die gewerbliche Nutzung künftig zu unterlassen.

Vorbemerkung

Grundsätzlich darf der Mieter die Wohnung nur zu den im Wohnraummietvertrag vereinbarten Zwecken nutzen – im Zweifel also nur zum Wohnen. Nutzt er die Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken, ist dies erlaubnisfrei möglich, wenn seine Tätigkeit keinerlei Außenwirkung entfaltet (z. B. Schriftsteller, Lektoren, Gutachter oder Lehrer, die in der Wohnung lediglich ihren Unterricht vorbereiten).^[1] Dies gilt nicht nur für die gesamte Wohnung, sondern auch für die gelegentliche Nutzung einzelner Räume.^[2]

Dazu hat sich der BGH wie folgt geäußert:

• Der Vermieter kann nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt.^[3]
• Unter den Begriff des "Wohnens" fallen nur solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Übt der Mieter geschäftliche Aktivitäten in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen aus, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter diese nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. Eine Erlaubnispflicht des Vermieters kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.^[4]

Hat die Tätigkeit anfangs keinerlei Außenwirkung entfaltet und war erlaubnisfrei, nimmt sie aber im weiteren Verlauf zu (z. B. werden Mitarbeiter eingestellt oder es kommt zu regelmäßigem Publikumsverkehr), entfällt die Duldungspflicht des Vermieters.^[5]

Übt der Mieter eine erlaubnispflichtige (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters aus, ist vor Ausspruch der Kündigung abzumahnen. Setzt er sein vertragswidriges Verhalten trotz Abmahnung weiterhin fort, ist der Vermieter zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt.^[6]

[1] Vgl. Blankenstein, Mieter richtig abmahnen, Ziff. 4.2.6 Vertragswidrige Nutzung.

[2] Frankfurt a. M., Urteil v. 28.7.1995, 2/17 S 42/95.

[3] BGH, Beschluss v. 14.7.2009, VIII ZR 165/08.

[4] BGH, Beschluss v. 10.4.2013, VIII ZR 213/12.

[5] Kinne/Schach/Bieber, BGB § 541 Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch, Rz. 3.

[6] Vgl. dazu Blankenstein, Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, Ziff. 7.2 Inhalt.

Hinweis

Dieses Muster kann auch verwendet werden, wenn der Mieter einzelne Räume der Wohnung gewerblich nutzt und deswegen abgemahnt werden soll. Hierfür fügen Sie in Zeile 1 den Passus "teilweise" gewerblich nutzen sowie am Ende von Absatz 3 folgenden Halbsatz hinzu: " auch nicht in nur einzelnen Räumen.".

Abmahnung, gewerbliche Nutzung der gesamten Wohnung

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Herr / Frau / Eheleute

(Name und Anschrift des Mieters)

____________________, den ____________________

Mietverhältnis

Hier: Abmahnung wegen gewerblicher Nutzung der Wohnung

Sehr geehrte/r ____________________,

es wurde festgestellt, dass Sie die an Sie ausschließlich zu Wohnzwecken vermietete Wohnung gewerblich nutzen. Damit verstoßen Sie gravierend gegen Ihre Verpflichtungen als Mieter.

Im Einzelnen handelt es sich um folgende vertragswidrige Nutzung:

Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen sind Sie nicht berechtigt, die Ihnen überlassene Wohnung gewerblich zu nutzen.

Mit der gewerblichen Nutzung der Wohnräume gehen Beeinträchtigungen, insbesondere für die übrigen Hausbewohner einher, die über das normale Maß einer Wohnungsnutzung hinausgehen. Im Einzelnen handelt es sich dabei insbesondere um die folgenden Beeinträchtigungen:

Aus diesem Grund werden Sie hiermit aufgefordert, dieses vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen und jegliche gewerbliche Nutzung der an Sie zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung auch künftig zu unterlassen. Hierzu erhalten Sie Gelegenheit bis spätestens _______________. Innerhalb dieser Frist haben Sie die Erledigung durch die Vorlage geeigneter Nachweise zu bestätigen.

Kommen Sie dieser Aufforderung nicht oder nicht fristgerecht nach, müssen Sie weitere Konsequenzen für das bestehende Mietverhältnis, insbesondere dessen außerordentliche fristlose Kündigung, aber auch die gerichtliche Durchsetzung des aus der vertragswidrigen Nutzung resultierenden Unterlassungsanspruchs befürchten.

Mit freundlichem Gruß

Vermieter