Abmahnung im Wohnungseigentum (WEMoG) / 7.1 Abmahnung gegenüber dem Eigentümer

Dem Eigentümer kann gemäß § 17 Abs. 2 WEG das Wohnungseigentum entzogen werden, wenn er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Darüber hinaus ist eine Abmahnung grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn die Entziehung auf § 17 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass das Regelbeispiel des § 17 Abs. 2 WEG vorliegt.^[1] Grund hierfür ist die einschneidende Wirkung der Entziehungsklage, die mit Blick auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes nur letztes Mittel sein kann. Dringend zu beachten ist des Weiteren, dass die Abmahnung formelle Voraussetzung des Entziehungsbeschlusses ist.^[2] Fehlt es also an einer entsprechenden Abmahnung, so ist der Entziehungsbeschluss allein aus diesem Grund für ungültig zu erklären. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn die Abmahnung unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.

Abmahnung entbehrlich

Eine Abmahnung ist grundsätzlich entbehrlich, wenn ein Wohnungseigentümer in der Vergangenheit andere Wohnungseigentümer, den Verwalter oder den Hausmeister übelst beleidigt, bedroht oder sogar körperlich misshandelt hat und er dieses Verhalten während des Verfahrens auf Entziehung seines Wohnungseigentums fortsetzt. Er lässt erkennen, dass er nicht gewillt ist, sein Verhalten zu ändern. Eine Abmahnung, deren Zweck es ist, dem Wohnungseigentümer sein Fehlverhalten vor Augen zu führen und ihm Gelegenheit zu einer Verhaltensänderung zu geben, hat in so einem Fall keine Aussicht darauf, das störende Verhalten des Wohnungseigentümers künftig zu unterbinden. Der Umstand, dass der Wohnungseigentümer im Vorfeld der Klage nicht entsprechend abgemahnt wurde, ist dann bedeutungslos.^[3]

WEMoG: Abmahnung durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Nach altem Recht konnte die Abmahnung sowohl durch den Verwalter als auch durch einen Wohnungseigentümer ausgesprochen werden. Darüber hinaus konnte sie auch durch einen wirksamen Beschluss der Eigentümergemeinschaft ausgesprochen werden.^[4] Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 hat die Abmahnung seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfolgen. Ihr ist das Entziehungsrecht zugeordnet. Hieraus folgt, dass eine Abmahnung durch einen Wohnungseigentümer wirkungslos wäre. Von erheblicher Bedeutung ist weiter, dass wohl auch eine vom Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ohne entsprechende Beschlussfassung erteilte Abmahnung das Risiko der Unwirksamkeit birgt. Tatsächlich ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nämlich nur berechtigt, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung eigenständig und ohne entsprechende Ermächtigungs-Beschlussfassung zu treffen. Als Vorstufe zur Entziehung des Wohnungseigentums, handelt es sich bei einer Abmahnung nach § 17 Abs. 2 WEG wohl durchaus nicht mehr um eine Maßnahme lediglich untergeordneter Bedeutung. Würde man dies jedenfalls annehmen und der Verwalter würde ohne Beschluss abmahnen, wäre die Abmahnung unwirksam.

Achtung

Kein Druck durch ungerechtfertigte Abmahnung

Es ist unzulässig, auf ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft Druck auszuüben, indem ihm für künftige Beschlussanfechtungen eine Abmahnung mit der Androhung der Entziehung des Wohnungseigentums in Aussicht gestellt wird.^[5]

Der Abmahnungsbeschluss wird ebenso wie ein Entziehungsbeschluss gem. § 17 WEG vom Wohnungseigentumsgericht nur auf formelle Mängel überprüft, also darauf, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abmahnung ist dem auf den Entziehungsbeschluss folgenden gerichtlichen Entziehungsprozess vorbehalten.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11.

[2] BGH, a. a. O.

[3] BGH, Beschluss v. 25.1.2018, V ZR 141/17.

[4] BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17.

[5] OLG Köln, Beschluss v. 20.2.2004, 16 Wx 7/04.

[6] BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17.