Abmahnung, Rauchen auf Balkon bzw. im Treppenhaus (ohne mietvertragliche Individualvereinbarung)

Kurzbeschreibung

Der Mieter raucht übermäßig auf seinem Balkon und im Treppenhaus und stört damit die anderen Bewohner erheblich. Im Rahmen einer Abmahnung wird er aufgefordert, das Rauchen zu unterlassen.

Vorbemerkung

Kommt es zu Beschwerden anderer Mieter wegen eines rauchenden Mitbewohners und fehlt es an einer individualvertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag, ist zu unterscheiden, wo und wie intensiv der Mieter raucht:

• Mieter raucht in der Wohnung

  Innerhalb der Wohnung ist das Rauchen vertragsgemäß, wenn der Mietvertrag nichts Gegenteiliges regelt. In diesem Fall hat der Vermieter keine Handhabe.^[1] Raucht der Mieter aber innerhalb seiner Wohnung so stark und lüftet er nicht ausreichend, sodass der Rauch nach außen ins Treppenhaus dringt und andere Bewohner belästigt, kann der Mieter wegen dieser Geruchsbelästigung abgemahnt werden.^[2] Folgt der Abmahnung nicht der gewünschte Erfolg, kann die anschließende Kündigung des Mietverhältnisses dennoch schwierig werden und ist anhand des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen und ausführlich zu begründen.^[3] U. U. sollte vor Ausspruch der Kündigung noch eine 2. Abmahnung folgen.

• Mieter raucht auf dem Balkon

  Auf dem Balkon darf der Mieter rauchen. Zieht der Rauch aber in eine andere Wohnung und wird deren Mieter dadurch gestört, muss eine Gebrauchsregelung gefunden werden, die beiden Parteien gerecht wird: Es sind Zeiten festzulegen, in denen geraucht werden darf und solche, in denen der Nichtraucher seinen Balkon ungestört nutzen darf.^[4]

• Mieter raucht im Treppenhaus

  Raucht der Mieter "nur" im Treppenhaus – weil er z B. seine Wohnung rauchfrei halten möchte und es ihm auf dem Balkon zu kalt ist – hat er dies zu unterlassen und kann abgemahnt bzw. nach erfolgloser Abmahnung gekündigt werden.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 28.6.2006, VIII ZR 124/05, NJW 2006 S. 2915; BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 186/14, NJW 2015 S. 1239; AG Rastatt, Beschluss v. 26.4.2005, 3 C 341/04, DWW 2005 S. 331.

[2] Vgl. Musterschreiben "Abmahnung, Geruchsbelästigung aus der Wohnung"; BGH, Urteil v. 18.2.2015, a. a. O.

[3] LG Düsseldorf, Urteil v. 28.9.2016, 23 S 18/15 (Endurteil zu Raucherfall "Friedhelm").

[4] BGH, Urteil v. 16.1.2015, V ZR 110/14, ZMR 2015 S. 679.

[5] AG Hannover, Beschluss v. 31.1.2000, 70 II 414/99, NZM 2000 S. 520 (für WEG).

Hinwis: Bei mietevertraglicher Vereinbarung

Ein Verbot, wonach der Mieter in der Wohnung nicht rauchen darf, lässt sich individualvertraglich wirksam vereinbaren^[1]. Im Unterschied hierzu verstößt eine formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag gegen § 307 BGB und ist damit unwirksam^[2]. Wurde ein solches Verbot individuell vereinbart, ersetzen den ersten Absatz des Schreibens mit dem Folgenden:

"nach den mietvertraglichen, mit Ihnen individuell ausgehandelten Vereinbarungen, ist Ihnen das Rauchen innerhalb der Mieträume und der gemeinschaftlich genutzten Flächen nicht gestattet. Zu den Mieträumen zählt dabei auch der an Sie mitvermietete Balkon. Wie nun festgestellt werden musste, rauchen Sie dennoch jedenfalls auf dem Balkon bzw. im Treppenhaus. Dies konnte an folgenden Tagen/zu folgenden Zeiten beobachtet werden:"

[1] AG Rastatt v. 26.4.2005, 3 C 341/04, DWW 2005 S. 331.

[2] BlankenSiestein, Vermeidung eines schwierigen Mietverhältnisses, Abschn. 2.1.12 Vertraglicher Schutz gegen Raucher.

Abmahnung, Rauchen auf Balkon bzw. im Treppenhaus (ohne mietvertragliche Individualvereinbarung)

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Herr / Frau / Eheleute

(Name und Anschrift des Mieters)

____________________, den ____________________

Mietverhältnis

Hier: Abmahnung wegen übermäßigen Rauchens auf dem Balkon und im Treppenhaus

Sehr geehrte/r ____________________,

zwar gehört das Rauchen im Regelfall zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und damit auch des Balkons und des gemeinschaftlich genutzten Treppenhauses, allerdings musste festgestellt werden, dass Sie auf dem Balkon/im Treppenhaus wiederholt derart exzessiv geraucht haben, dass eine Beeinträchtigung der anderen Hausbewohner und deren Belästigung durch das Rauchen offenkundig ist. Zu folgenden Zeiten wurden Sie bei derart exzessivem Rauchen beobachtet, dass der durch das Rauchen entstehende Qualm sogar durch die geschlossenen Fenster/Türen Ihrer Nachbarn gedrungen ist:

Hierdurch verstoßen Sie gravierend gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit gegen Ihre Verpflichtungen als Mieter.

Aus diesem Grunde werden Sie hiermit aufgefordert, dieses vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen und künftig weder auf dem Balkon noch im Treppenhaus so exzessiv zu rauchen, dass andere Hausbewohner dadurch erheblich – insbesondere gesundheitsgefährdend – beeinträchtigt werden. Dies gilt auch für Ihre Besucher.

Kommen Sie dieser Aufforderung nicht nach und rauchen Sie auch in Zukunft weiterhin derart exzessiv auf dem Balkon oder im Treppenhaus, müssen Sie weitere Konsequenzen für das bestehende Mietverhältnis, insbesondere dessen außerordentliche fristlose Kündigung befürchten. Zudem müssen Sie die gerichtliche Durchsetzung der mir zustehenden Unterlassungsansprüche befürchten.

Mit freundlichem Gruß

Vermieter