Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums: Beschluss

1 Leitsatz

Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums kann nicht durch Beschluss auf die Verwaltungsbeiräte übertragen werden.

2 Normenkette

WEG § 21 Abs. 4, § 29; BGB § 640

3 Sachverhalt

Die Wohnungseigentümer ermächtigen die Verwaltungsbeiräte durch Beschluss, das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen. Später wird außerdem beschlossen, Sachverständige zur Untersuchung des Dach- und Abwassersystems zu beauftragen. Wegen "Restmängeln" soll außerdem anwaltliche Hilfe in Anspruch und ein gerichtliches Beweisverfahren angestrebt werden, falls eine außergerichtliche Klärung unwahrscheinlich ist. Hierüber sollen die Verwaltungsbeiräte entscheiden. Auf dieser Grundlage verklagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K den Bauträger B. Dieser meint, K sei gar nicht berechtigt, die Mängelrechte geltend zu machen. Der Verwalter initiiert aus diesem Grund eine Vergemeinschaftung im Umlaufverfahren. Er schreibt den Wohnungseigentümern, das Beschlussergebnis werde in "seinen Räumen" verkündet.

4 Entscheidung

Das OLG verurteilt B! K sei aufgrund des Umlaufbeschlusses zur Klage berechtigt gewesen. Es sei ausreichend gewesen, dass der Verwalter den Beschluss in seinen Räumen verkündet habe. Jeder Wohnungseigentümer habe die Möglichkeit, sich über das Beschlussergebnis im Verkündungstermin zu unterrichten. Im Übrigen sei der Beschluss aus dem Jahr 2015 eine Vergemeinschaftung gewesen. Denn die Beauftragung von Sachverständigen mit einer Mängelbeurteilung setze inzidenter voraus, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Geltendmachung der aus den Mängeln folgenden Rechte an sich ziehe (OLG Karlsruhe, Urteil v. 10.4.2018, 8 U 19/14). Die Ansprüche der Wohnungseigentümer seien auch nicht – wie B meine – verjährt. Denn die Abnahme sei unwirksam. Die Wohnungseigentümer könnten nicht beschließen, dass die Verwaltungsbeiräte das gemeinschaftliche Eigentum abnehmen.

Hinweis

Die Entscheidung spricht 2 Fragen an. Die eine ist, wie der Verwalter einen schriftlichen Beschluss verkünden muss. Die Richter meinen, es reiche, wenn der Verwalter einen Verkündungstermin in seinen Räumen anberaume und die Wohnungseigentümer dazu einlade. Dieser sehr praktikable Weg kann freilich keinem Verwalter geraten werden. Mir selbst erscheint dieser Weg so gar nicht gangbar zu sein. Er ist ebenso wenig zu gebrauchen wie ein Aushang im Haus oder die Verkündung in einer Versammlung, wenn dort nicht alle Wohnungseigentümer anwesend sind. Ein Profiverwalter sollte vielmehr allen Wohnungseigentümern schreiben und ihnen das Ergebnis der Beschlussfassung mitteilen.

Die andere Frage ist, ob man durch einen Beschluss die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums auf die Verwaltungsbeiräte verlagern kann. Mit der wohl h. M. lehnt das Gericht einen solchen Beschluss in Ermangelung einer entsprechenden Beschlusskompetenz ab. Dies sollte ein Verwalter wissen. Er sollte die Wohnungseigentümer entsprechend belehren.

5 Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.7.2019, 23 U 205/18