3.2.1 Fehlende vertragliche Regelung
"Besenrein" reicht aus
Fehlt eine vertragliche Regelung, so sind die Räume "besenrein" oder – bei Teppichböden – gesaugt zurückzugeben. Schmutzspuren und Flecken, die der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat, sind zu beseitigen. Die üblichen, durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehenden Verschmutzungen muss der Vermieter hinnehmen.[1]
Ist vertraglich vereinbart, dass die Mietsache "ordnungsgemäß gereinigt" an den Vermieter zurückzugeben ist, schuldet der Mieter keine Grundreinigung, sondern lediglich "die übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz".[2] Ein Schadensersatzanspruch setzt voraus, dass dem Mieter zuvor eine Frist zur ordnungsgemäßen Reinigung gesetzt worden ist. Der Anspruch entfällt, wenn eine Beseitigung oder ein Umbau der Räume geplant ist, weil dem Vermieter in einem solchen Fall durch die unterlassene Endreinigung kein Schaden entsteht. Die gewöhnliche Endreinigungsverpflichtung kann in einem solchen Fall auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in eine Zahlungspflicht umgedeutet werden, weil diese Pflicht keine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung darstellt.[3]
Pflicht zur Grundreinigung
Ist der Mieter bei Vertragsende zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, hat der Vermieter Anspruch auf eine Grundreinigung.[4]
Hat der Mieter einen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ordnungsgemäßen PVC- oder Holzfußboden ohne Zustimmung des Vermieters mit einem Teppichboden überklebt, so kann der Vermieter verlangen, dass der Teppichboden bei Vertragsende entfernt und der ursprüngliche Boden wiederhergestellt wird. Ist dies nicht möglich, weil der Unterboden durch das Überkleben beschädigt worden ist, schuldet der Mieter Schadensersatz. Der Mieter muss denjenigen Betrag bezahlen, der heute für einen neuen Boden der ursprünglich vorhandenen Art und Güte erforderlich ist, abzüglich eines Ausgleichs "neu für alt", der unter Zugrundelegung des tatsächlichen Alters und der durchschnittlichen Lebensdauer des beschädigten Bodens geschätzt werden kann.
3.2.2 Teppichbodenreinigung als Teil der Renovierungspflicht
Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen, schuldet er eine Grundreinigung des Teppichbodens.[1] Unter einer Grundreinigung ist dabei eine fachmännische Reinigung durch ein hierauf spezialisiertes Gewerbeunternehmen zu verstehen. Der Mieter schuldet diese Leistung aber nicht ohne Weiteres, sondern nur dann, "wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrags infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse durch Zeitablauf unansehnlich geworden war".[2] Im Streitfall muss das Gericht entscheiden, ob und in welchem Umfang eine Grundreinigung des Teppichbodens erforderlich war und welche Kosten bezogen auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung gegebenenfalls angefallen wären. Will der Vermieter die Räume umbauen und den Teppichboden aus diesem Grund nicht weiter verwenden, soll der Mieter anstelle der Grundreinigung einen entsprechenden Geldbetrag schulden.[3]
Ungeklärt ist, ob die Renovierungspflicht auch die Pflicht zur Erneuerung eines unbrauchbar gewordenen Teppichbodens umfasst. Anerkannt ist, dass der Mieter aufgrund seiner Renovierungspflicht eine Raufasertapete erneuern muss, wenn diese infolge ihres Alters nicht mehr überstrichen werden kann. Nach der überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur gehört die Erneuerung des Teppichbodens nicht zu den Schönheitsreparaturen.[4] Der BGH hat die Frage noch nicht entschieden.
3.2.3 Parkettboden abziehen und versiegeln
Das Abschleifen und Neuversiegeln eines Parkettfußbodens zählt nicht zu den Schönheitsreparaturen.[1]
Unwirksame Formularklausel
Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter bei Mietende einen Parkettfußboden abziehen und neu versiegeln muss, verstößt gegen § 307 BGB und hat zur Folge, dass die gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam ist. Dies gilt unabhängig davon, ob die jeweiligen Pflichten in einer Klausel geregelt sind oder auf 2 voneinander getrennte Klauseln verteilt werden.[2]
Anders als bei der Reinigung von Teppichböden lassen sich für das Abziehen von Parkettböden auch keine zwingenden hygienischen Gründe anführen.
Abziehen und Versiegeln des Parkettbodens individuell regeln
Individualvertraglich kann eine solche Verpflichtung aber wirksam begründet werden. In einem solchen Fall muss der Mieter vor der Rückgabe den Parkettboden abziehen und neu versiegeln lassen.
Im Fall der Nichterfüllung hängt die Verpflichtung zum Schadensersatz u. a. davon ab, ob die Voraussetzungen des § 281 BGB erfüllt sind. Danach setzt...
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