Abnahme im Mietrecht / 4 Schlüssel

Der Mieter muss alle Schlüssel zurückgeben, die er vom Vermieter erhalten hat. Gleiches gilt für diejenigen Schlüssel, die er sich hat anfertigen lassen. Hat der Mieter für die Anfertigung die Kosten übernommen, kann er hierfür vom Vermieter Ersatz verlangen. Ist der Vermieter hierzu nicht bereit, kann der Mieter die zusätzlich gefertigten Schlüssel gleichwohl nicht behalten; er kann sie aber unbrauchbar machen.

Das OLG Brandenburg^[1], ebenso das OLG Düsseldorf^[2] und das OLG Hamburg^[3] haben aber festgehalten, dass die Herausgabe und vollständige Räumung der Mietwohnung nicht voraussetzt, dass sämtliche Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben werden. Das heißt, der Vermieter hat auf jeden Fall ein Herausgaberecht an den Schlüsseln. Sofern der Mieter jedoch nicht alle Schlüssel übergibt, bedeutet dies nicht, dass keine vollständige Räumung erfolgt ist.

Wichtig

Austausch der Schließanlage muss notwendig sein

Verloren gegangene Schlüssel muss der Mieter ersetzen. Zum Austausch der gesamten Schließanlage auf Kosten des Mieters ist der Vermieter nur berechtigt, wenn zu befürchten ist, dass ein nicht zurückgegebener Schlüssel in die Hände eines Dritten gelangt und deshalb ein Missbrauch zu befürchten ist. Gleiches gilt, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich der nicht zurückgegebene Schlüssel noch in den Händen des Mieters befindet.^[4]

Bei elektronischen Schließanlagen genügt es, die Programmierung zu ändern, wenn ein Schlüssel verloren geht. Dies führt zu der Frage, ob dem Vermieter ein Mitverschulden hinsichtlich der Schadenshöhe zur Last fällt, wenn er das Gebäude mit einer herkömmlichen Schließanlage ausstattet. Dies ist zu verneinen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, bei der Wahl einer Schließanlage stets die modernste Technik zu wählen.^[5] Der Mieter kann das Schadensrisiko durch eine besonders sorgfältige Verwahrung der Schlüssel mindern und im Übrigen eine Haftpflichtversicherung abschließen.

Achtung

Rückgabe der Schlüssel an Hauswart

Werden die Räume durch eine juristische Person vermietet, müssen die Schlüssel dem für die Rücknahme der Wohnung zuständigen Sachbearbeiter ausgehändigt werden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter ein Unternehmen mit der Verwaltung seiner Immobilien beauftragt hat. Die Übergabe der Schlüssel an den Hauswart ist möglich, wenn dies durch einen entsprechenden Willen des Vermieters gedeckt ist. Dies setzt grundsätzlich voraus, dass die Rücknahme der Wohnung nach der innerbetrieblichen Organisation des Wohnungsunternehmens zu den Aufgaben des Hauswarts gehört.^[6]

[1] OLG Brandenburg, Urteil v. 23.3.1999, NZM 2000 S. 463.

[2] ZMR 1987 S. 499.

[3] ZMR 1995 S. 18.

[4] KG Berlin, Urteil v. 11.2.2008, 8 U 151/07.

[5] KG Berlin, Urteil v. 11.2.2008, 8 U 151/07.

[6] KG Berlin, GE 2001 S. 1059; a. A.: Wildanger, in GE 1979, S. 607.