Abnahme im Mietrecht / 5 Schlechterfüllung/Teilräumung

Befinden sich die Mieträume bei Vertragsende nicht in dem vertraglich geschuldeten Zustand oder kann der Mieter nicht alle Schlüssel zurückgeben, darf der Vermieter die Rücknahme der Räume dennoch nicht ablehnen. Anderenfalls verliert er den Anspruch auf die Nutzungsentschädigung.^[1] Der Vermieter ist auf Schadensersatzansprüche beschränkt.^[2] Die Ablehnung der Rücknahme bewirkt i. d. R., dass der Vermieter in Annahmeverzug gerät und dass die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Nutzungsentschädigung^[3] endet. Befindet sich die Mietsache bei Vertragsende in einem vertragswidrigen Zustand, setzt der Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens voraus, dass bei vertragsgemäßer Rückgabe eine frühere Vermietung möglich gewesen wäre. Der Vermieter muss einen bestimmten Mietinteressenten benennen, der die Sache angemietet hätte.^[4]

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 20.5.2003, I 24 U 49/03, ZMR 2004 S. 28.

[2] BGH, Urteil v. 10.1.1983, VIII ZR 304/81, NJW 1983 S. 1049.

[3] §§ 546a, 571 BGB.

[4] LG Hamburg, ZMR 2004 S. 37.

5.1 Teilräumung als Nichterfüllung

Eine Nichterfüllung in Form der Teilräumung liegt vor, wenn der Mieter Einrichtungen in einem erheblichen Umfang zurücklässt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Einrichtungen wesentlichen Platz beanspruchen; maßgeblich ist vielmehr, welcher Aufwand zur Beseitigung der Einrichtungen erforderlich ist. Bei einem erheblichen Kostenaufwand ist Nichterfüllung gegeben.

Praxis-Beispiel

Nichterfüllung

• Rückgabe eines Gebäudes unter Verletzung der Pflicht zur Beseitigung von 17 großen Flüssigkeitstanks^[1]
• Rückgabe einer Wohnung unter Zurücklassung einer Einbauküche und eines Teppichbodens^[2]
• Rückgabe von gemieteten Hallen und eines Büros, wenn sämtliche Räume mit allen möglichen Gegenständen vollgestellt sind^[3]
• Rückgabe der Schlüssel von Gaststättenräumen unter Zurücklassung sämtlicher Einrichtungsgegenstände^[4]
• Gleiches gilt, wenn die Entfernung der zurückgelassenen Gegenstände problematisch ist.^[5]
• Demgegenüber hat der BGH^[6] festgestellt, dass das Zurücklassen einzelner Gegenstände (hier: Verteilerkasten der Telefonanlage) eine ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache nicht hindert.

[1] BGHZ 104 S. 285, 289 = NJW 1988 S. 2665.

[2] LG Köln, NJW-RR 1996 S. 1480.

[3] OLG Düsseldorf, DWW 1999 S. 149.

[4] OLG Düsseldorf, DWW 2002 S. 329.

[5] OLG Köln, DWW 1996 S. 189: wenn der Mieter einer Halle ca. 8 Lkw-Ladungen mit Kunststoffabfällen sowie Kunststoffgranulate und Maschinenteile zurücklässt.

[6] BGHZ 104 S. 285.

5.2 Schlechterfüllung

Häufig lehnen Vermieter oder Verwalter die Rücknahme verwahrloster Wohnungen ab. Nach Ansicht des LG Berlin^[1] ist dies aber kein Grund, die Abnahme der Wohnung bzw. Annahme der Schlüssel zu verweigern. Der Vermieter begibt sich damit in Annahmeverzug.^[2] Das LG Berlin führt insoweit aus, dass nur, wenn sich aus Art und Umfang z. B. der zurückgelassenen Gegenstände ergibt, dass dem Vermieter eine Inbesitznahme nicht möglich ist, läge eine Vorenthaltung der Mieträume durch den Mieter vor. Sofern nur einzelne Gegenstände in der Wohnung verbleiben, ist der Vermieter mithin an der Inbesitznahme nicht gehindert und darf die Rücknahme bei Meidung des Eintritts von Gläubigerverzug nicht verweigern.^[3] Der Vermieter, der eine verwahrloste Wohnung zurückerhält, kann natürlich Ersatzansprüche wegen des etwaigen Aufwands für die Rückgabe der Räume in beschädigtem oder verschlechtertem Zustand geltend machen. Gegebenenfalls darf er auch Ersatz für seinen Mietausfall bis zur Weitervermietung beanspruchen.

Von einer Schlechterfüllung ist demgegenüber auszugehen, wenn der Mieter vertragswidrig Teile der Einrichtung oder wertloses Gerümpel in geringem Umfang in der Wohnung oder im Keller zurücklässt, das mit relativ kleinem Aufwand entfernt werden kann.^[4]

Achtung

Keine verbotene Eigenmacht an Mietergegenständen ausüben

Der Vermieter darf die vom Mieter zurückgelassenen Einrichtungsgegenstände nicht ohne gerichtlichen Titel aus der Wohnung entfernen. Anderenfalls liegt verbotene Eigenmacht vor. Für einen hierdurch entstandenen Schaden haftet der Vermieter ohne Verschulden.^[5]

Ausnahmen:

Es handelt sich um Sachen, an denen der Mieter erkennbar sein Eigentum aufgegeben hat. Das ist z. B. bei wertlosem "Gerümpel" der Fall. Trotzdem sollte der Vermieter/Verwalter hier Vorsicht walten lassen.

[1] LG Berlin, Urteil v. 25.4.2003, 63 S 292/02.

[2] LG Osnabrück, WM 1984 S. 2; AG Hannover, Urteil v. 7.2.2003, 535 C 8222/02.

[3] GE 2003 S.  880.

[4] OLG Düsseldorf, ZMR 1988 S. 175 = DWW 1988 S. 142; LG Braunschweig, WuM 1996 S. 272.

[5] BGH, Urteil v. 1.10.2003, VIII ZR 326/02, GE 2004 S. 349.