Abnahme von Wohnungseigentum (WEMoG) / 1.2.2 Bevollmächtigung im Bauträgervertrag

Eine sukzessive Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der einzelnen Erwerber ist selbstverständlich nicht im Sinne des Bauträgers. Zwischen der Abnahme des Ersterwerbers und des letzten Erwerbers können Jahre liegen. Da grundsätzlich ein jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf mängelfreies Gemeinschaftseigentum hat, kann der Bauträger daher selbst dann noch Mängelansprüchen ausgesetzt sein, wenn diese mit Blick auf den Ersterwerber längst verjährt wären. Insoweit sind die Bauträger bestrebt, bereits durch entsprechende vertragliche Gestaltung eine einheitliche Abnahme durch diverse Klauselvarianten herbeizuführen.

Wichtig

Recht zur Eigenabnahme muss mindestens bleiben

Unwirksam sind Klauseln, die dem Erwerber das Recht zur Eigenabnahme nehmen.^[1] Eine solche muss ihm immer möglich sein. Verzichten könnte er hierauf nur im Wege der Individualvereinbarung. Eine Bindung von Nachzüglererwerbern an eine bereits erfolgte Abnahme kann lediglich durch Individualvereinbarung zwischen Bauträger und Erwerber herbeigeführt werden.^[2]

In aller Regel sehen aber die Bauträgerverträge gerade kein Recht zur Eigenabnahme vor. Vielmehr wird regelmäßig bestimmt, dass das Gemeinschaftseigentum durch den Verwalter und/oder den Verwaltungsbeirat und/oder einen Sachverständigen abzunehmen ist.

[1] OLG Stuttgart, Urteil v. 31.3.2015, 10 U 46/14, ZWE 2015 S. 363.

[2] OLG Nürnberg, Urteil v. 26.4.2018, 13 U 1908/16, BauR 2020 S. 1010.

1.2.2.1 Abnahme durch Bauträger

Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass eine Abnahme durch den Bauträger selbst ausscheidet und entsprechende Klauseln unwirksam sind.

1.2.2.2 Abnahme durch Verwalter

Häufig enthalten Bauträgerverträge Klauseln, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter zu erfolgen hat.

Bauträger ist Verwalter

Setzt sich der Bauträger selbst als Erstverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, ist eine Regelung im Bauträgervertrag, wonach die Abnahme durch den Verwalter zu erfolgen hat, per se unwirksam.^[1]

Bauträger entscheidet über Person des Verwalters

Der BGH^[2] hat klargestellt, dass eine vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, welche die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger zu bestimmenden Erstverwalter ermöglicht, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.^[3]

Praxis-Beispiel

Unwirksame Klausel: Abnahme durch Bauträger-Erstverwalter

"Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt."

Nach dieser Klausel ist also auch der Verwalter nicht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums berechtigt. Die Klausel ist unwirksam: Als teilender Eigentümer hat der Bauträger nämlich die Möglichkeit, den ersten Verwalter zu bestellen. Dabei kann er einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist, was in der Praxis regelmäßig auch der Fall ist. Im Hinblick auf die Abnahme begründet dies für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

Gerade der ursprüngliche Gleichlauf zwischen Höchstbestelldauer des Verwalters mit den Gewährleistungsfristen, hatte den Gesetzgeber im Rahmen des WEG-Änderungsgesetzes v. 26.3.2007 dazu bewogen, den möglichen Zeitraum einer Erstverwalterbestellung in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG auf 3 Jahre zu verkürzen. Wer jedenfalls die mangelfreie Herstellung eines Bauwerks schuldet, kann nicht zugleich selbst oder einen ihm nahestehenden Dritten über die Abnahme seiner Werkleistung bestimmen.^[4]

Ebenfalls unwirksam ist eine Klausel, wonach das gemeinschaftliche Eigentum vom Verwalter zusammen mit einem in der ersten Versammlung zu wählenden Abnahmeausschuss abgenommen wird. Dies gilt auch dann, wenn der Bauträger von der Wahl des Abnahmeausschusses ausgeschlossen ist.^[5]

Achtung

Vom Verwalter erklärte Abnahme ist unwirksam

Ist der Verwalter nach dem Bauträgervertrag zur Abnahme der Wohnanlage ermächtigt, ist die von ihm erklärte Abnahme unwirksam und bindet die Wohnungseigentümer nicht.^[6]

Wie sollte sich der Verwalter verhalten?

Für den Fall, dass der Verwalter im Bauträgervertrag mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragt wurde, sollte er die Wohnungseigentümer frühzeitig auf die bestehende Problematik hinweisen und über die Rechtslage aufklären. Angesichts der Tatsache, dass entsprechende Klauseln im Bauträgervertrag unwirksam sind und die vom Verwalter erklärte Abnahme die W...