Abrechnung: Darstellung der Heizölkosten

1 Leitsatz

In der Gesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen darzustellen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen.

2 Normenkette

§ 28 Abs. 3, Abs. 5 WEG a. F.

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K geht gegen den Beschluss vor, mit dem die Wohnungseigentümer die Gesamt- und Einzelabrechnung für das Jahr 2017 genehmigt haben. K ist der Ansicht, der Verwalter habe in der Abrechnung die Kosten für die Anschaffung von Brennstoff unzutreffend dargestellt.

4 Die Entscheidung

Das LG sieht es nicht anders! In der Gesamtabrechnung seien alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen darzustellen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stünden. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen seien hingegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag sei in der Abrechnung verständlich zu erläutern (Hinweis auf BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10, NJW 2012 S. 1434). Die Abrechnung genüge diesen Anforderungen nicht. Weder ihr selbst noch der Heizkostenabrechnung sei eine nachvollziehbare Darstellung zu entnehmen, ob und wie der in der Gesamtabrechnung angegebene Betrag auf die Anschaffung von Heizöl und ggf. sonstige im Abrechnungszeitraum geleistete Zahlungen zurückzuführen sei. Ferner sei die Abrechnung hinsichtlich des unstreitig im Jahr 2016 gekauften, aber erst im Jahr 2017 verbrauchten Heizöls fehlerhaft. Ausgaben für nicht im Anschaffungsjahr verbrauchte Brennstoffe seien in dem (Folge-)Jahr, in dem sie verbraucht werden, in der Abrechnung jenes Jahres nach Maßgabe der HeizkostenV auf die Wohnungseigentümer zu verteilen. Da diese aber bereits für die Anschaffung des Brennstoffs im Vorjahr nach vereinbartem oder dem allgemeinen Umlageschlüssel bezahlt hatten, müssten nicht verbrauchte Vorschüsse zur Vermeidung einer Doppelbelastung im Folgejahr als fiktive Einnahme angerechnet und abgegrenzt werden.

Hinweis

1. Die Kosten für Wärme und Warmwasser sind vollständig in die Gesamtabrechnung nach dem Abflussprinzip als Ausgaben einzustellen. Die von § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV verlangte verbrauchsabhängige Umlage auf die jeweiligen Einheiten (= Nutzer) findet in den jeweiligen Einzelabrechnungen statt. Dabei ist bei den Brennstoffen zu unterscheiden.

   • Die Kosten für die verbrauchten Brennstoffe sind nach dem Umlageschlüssel in den jeweiligen Einzelabrechnungen umzulegen, der von den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der HeizkostenV für die Umlage der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser bestimmt wurde.
   • Die Kosten vor allem für die noch nicht verbrauchten Brennstoffe sind hingegen nach h. M. nach dem dafür bestimmten Umlageschlüssel oder subsidiär nach § 16 Abs. 2 WEG a. F. (= § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F.) umzulegen. Was mit den Einnahmen für diese Brennstoffe im nächsten Abrechnungsjahr gilt, müssen die Wohnungseigentümer klären. Möglich ist, sie an die Wohnungseigentümer nach dem maßgeblichen Schlüssel als "Pseudoeinnahme" wieder umzulegen, gegebenenfalls in "Verrechnung", obwohl durch dieses Vorgehen mit dem Prinzip, einer einfachen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung gebrochen wird. Möglich und besser ist es daher, die Einnahme der Instandhaltungsrückstellung zuzuschlagen. Der bevorratete Brennstoff ist in der Abrechnung des Kaufjahres nicht anzugeben, denn es handelt sich nicht um einen Geldfluss in dem betreffenden Jahr. Dies wäre systemwidrig, weil auch andere angeschaffte Gegenstände dort nicht aufgeführt werden. Der Ölbestand ist für die Wohnungseigentümer aus der Heizkostenabrechnung im Vergleich mit dem in der Gesamtabrechnung dargestellten Aufwand für den Einkauf von Brennstoffen erkennbar und damit nachvollziehbar.
   • Haben die Wohnungseigentümer Heizöl, Gas oder Fernwärme in der Abrechnungsperiode zwar verbraucht, aber innerhalb dieser Periode nicht bezahlt, sind Rechnungsabgrenzungsposten entsprechend den im Vorjahr geleisteten Zahlungen für den Verbrauch im Abrechnungsjahr und entsprechend den im Abrechnungsjahr für den Verbrauch im Folgejahr geleisteten Zahlungen zu bilden. Denn insoweit handelt es sich um Kosten des Betriebs der Heizung i. S. d. § 7 Abs. 2 HeizkostenV, die unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung gerade für den Zeitraum abzurechnen sind, für den die Kosten angefallen sind.
2. Streitig war im Übrigen die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung. K hatte insoweit gerügt, eine aus der Instandhaltungsrückstellung entnommene Zahlung habe als Ausgabe Eingang in die Gesamt- als auch die Einzelabrechnung gefunden. Das LG meint hier, im Einzelnen sei nicht abschließend geklärt, wie die Abrechnung darzustellen sei, wenn Instandhaltungsmaßnahmen aus der Rückstellung gezahlt werden würden. Auf diesen Streit komme es aber nicht an. Die Auffassungen, die eine Abrechnung im Rahmen der Gesamtabrechnung befürworteten, dürften allerdings zutreffend sein. Denn so werde den Wohnungseigentümern klar und verständlich, dass überhaupt eine A...