Abrechnung des Hausgeldinkassos (WEMoG) / 3 Abrechnung eines Rechtsstreits über Hausgeld

Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner vorgehen, entstehen ihr Kosten. Diese Kosten – es sind die Gebühren eines Rechtsanwaltes, die Gebühren und Auslagen eines Gerichtes, aber auch die Sondervergütung des Verwalters – gehören zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG.^[1] Zu unterscheiden ist insoweit, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtsstreit gewonnen oder verloren hat.

[1] BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 168/13, NJW 2014 S. 2197 Rn. 12; Hügel, ZWE 2008, S. 265, 267; Becker, MietRB 2004, S. 25.

3.1 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gewinnt

3.1.1 Überblick

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit über Hausgeld gewonnen, muss ihr der Hausgeldschuldner nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits erstatten. Zahlt der Hausgeldschuldner die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstandenen Kosten, also etwa die gerichtlichen Gebühren und Auslagen und die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwaltes, handelt es sich um eine Einnahme, die in der Gesamtabrechnung auch als solche darzustellen ist.

3.1.2 Umlage

Diese Einnahme ist – sofern die Wohnungseigentümer keinen anderen Umlageschlüssel bestimmt haben – auf sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, also in Höhe der Miteigentumsanteile, umzulegen – auch auf den Hausgeldschuldner selbst.^[1] Denn auch dieser hat mit seinem Hausgeld dazu beigetragen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über Mittel zur Führung der Klage gegen ihn verfügt hat.

[1] Bruns, ZWE 2018, S. 433, 440.

3.1.3 Sondervergütungen

Hat der Verwalter für ein Hausgeldverfahren einen Anspruch auf eine besondere Vergütung, darf er diese Sondervergütung – sofern das im Verwaltervertrag so bestimmt ist – dem Verwaltungsvermögen entnehmen. Diese Ausgabe ist in der Gesamtabrechnung als solche darzustellen und – ist nichts anderes bestimmt – auf sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, also in Höhe der Miteigentumsanteile, umzulegen – auch auf den Hausgeldschuldner.

Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Etwas anderes gilt, wenn die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bestimmt haben, dass der Hausgeldschuldner die Vergütung des Verwalters allein tragen soll.^[1]

Erhält der Verwalter Sondervergütungen, sollten diese in der Abrechnung im Übrigen transparent dargestellt werden^[2]; verfährt der Verwalter anders, soll die Abrechnung anfechtbar sein.

[1] Siehe Elzer, Hausgeldinkasso und Verwaltervertrag, Kap. 3.2 Flankierende Beschlüsse nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

[2] LG Karlsruhe, Urteil v. 27.7.2010, 11 S 70/09.

3.2 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterliegt

3.2.1 Überblick

Ist das gerichtliche Vorgehen gegen einen Hausgeldschuldner nicht erfolgreich, bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf ihren Kosten "sitzen". Ferner muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Verwaltungsvermögen den Kostenerstattungsanspruch des obsiegenden Wohnungseigentümers erfüllen. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Wohnungseigentümers für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis. Den Anspruch des obsiegenden Wohnungseigentümers muss nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG der Verwalter erfüllen. Die dafür notwendigen Mittel sind dem Gemeinschaftsvermögen zu entnehmen. Fehlen entsprechende Mittel, bedarf es grundsätzlich einer Sonderumlage.

3.2.2 Umlage

Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind eine Ausgabe, die in der Gesamtabrechnung zu nennen und in den Einzelabrechnungen – haben die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart oder beschlossen – entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG in Höhe der Miteigentumsanteile auf sämtliche Wohnungseigentümer, auch auf den obsiegenden Wohnungseigentümer, umzulegen sind.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 168/13, NJW 2014 S. 2197 Rn. 16; Greiner, ZWE 2015, S. 149, 157.

3.2.3 Sondervergütungen

Hat der Verwalter für das Hausgeldverfahren einen Anspruch auf eine besondere Vergütung, darf er diese – sofern das im Verwaltervertrag so bestimmt ist – dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen. Auch diese Ausgabe ist in der Gesamtabrechnung darzustellen und – ist nichts anderes bestimmt – auf sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, also in Höhe der Miteigentumsanteile, umzulegen – auch auf den obsiegenden Wohnungseigentümer.

3.2.4 Zwangsvollstreckung

Kommt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Forderung des Wohnungseigentümers nicht freiwillig nach, kann dieser auf Grundlage eines Kostenfestsetzungsbeschlusses gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Zwangsvollstreckung betreiben.

3.3 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gewinnt teilweise

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Rechtsstreit teilweise gewonnen und damit teilweise verloren, gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend.