Abrechnung: Substanziierter Angriff notwendig

Leitsatz

Es ist grundsätzlich Sache des anfechtenden Wohnungseigentümers, konkret zu Mängeln der Abrechnung vorzutragen. Hierzu kann und muss er in die Verwaltungsunterlagen Einsicht nehmen.

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG

Das Problem

1. Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage mit Kostentrennung genehmigen die "Abrechnung 2012" und den "Wirtschaftsplan 2013", die ihnen Verwalter V im Entwurf vorgelegt hatte. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, auf das Haus 101, in dem sein Sondereigentum liegt, seien Kosten umgelegt worden, die allein von den Wohnungseigentümern der anderen Häuser zu tragen gewesen wären.
2. Das AG weist die Klage ab. Gegen dieses Urteil richtet sich K's Berufung.

Die Entscheidung

1. Der Beschluss, mit dem die Abrechnung genehmigt wurde, entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine Gesamtabrechnung sei grundsätzlich in der Form einer einfachen Einnahmen- und Ausgabenüberschussrechnung allein bezogen auf das Wirtschaftsjahr darzustellen. Es seien nur die tatsächlichen, im Geschäftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und die tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben zu erfassen und gegenüberzustellen. In die Gesamtabrechnung seien auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getätigt habe. Nur bei einer solchen Handhabung könne von einer vollständigen, lückenlosen und rechnerisch richtigen Abrechnung gesprochen werden (Hinweis auf BGH v. 4.3.2011, V ZR 156/10, NJW 2011 S. 1346). Die Abrechnung müsse vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein. Eigentümern müsse es möglich sein, ihre Abrechnung auch ohne Beistand eines Fachmannes/Sachverständigen überprüfen, verstehen und nachvollziehen zu können. Sollpositionen hätten in der Abrechnung grundsätzlich keinen Platz (Hinweis auf BayObLG v. 10.4.2002, 2 Z BR 70/01, NZM 2002 S. 531). Eine rechnerische Schlüssigkeit der Abrechnung bestehe nur dann, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontenstände zum Jahresanfang und zum Jahresende übereinstimme (Hinweis auf OLG Hamm v. 3.5.2001, 15 W 7/01, ZWE 2001 S. 446, 448). Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermögliche durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen ohne Weiteres die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung (Hinweis auf BGH v. 17.2.2012, V ZR 251/10, NJW 2012 S. 1434). V habe damit in die Gesamtabrechnung zu Recht auch die Ausgaben für "Hausmeister/Gartenpflege", "Wasser/Kanal/Strom", "Aufzugskosten" und "Reparaturen Haus 101" eingestellt.
2. Die Kammer müsse ferner davon ausgehen, dass die Ausgaben für "Hausmeister/Gartenpflege", "Wasser/Kanal/Strom", "Aufzugskosten" und "Reparaturen Haus 101" nach Maßgabe der zutreffenden Umlageschlüsseln umgelegt worden seien. K könne nicht einfach rügen, dass der Fall anders liege. Er hätte vielmehr nach Einsicht in die Verwaltungsunterlagen substanziiert vortragen müssen, welche Ausgaben nicht das Haus 101 beträfen. Die Kammer habe bereits mehrfach entschieden, dass es grds. Sache des anfechtenden Wohnungseigentümers sei, nach gegebenenfalls erfolgter Einsichtnahme, konkret zu Mängeln der Abrechnung vorzutragen. Nur für den Fall, dass eine Einsichtnahme am Ort der Verwaltung verweigert worden wäre, wäre einem solchen Vortrag ggf. auch ohne weitere Konkretisierung nachzugehen (Hinweis auf LG Düsseldorf v. 6.6.2012, 25 S 8/1, ZMR 2012 S. 805).
3. Der Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer den Wirtschaftsplan genehmigt haben, entspreche ebenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung, da er sich an den Ansätzen in der Abrechnung orientiere.

Kommentar

Anmerkung

1. Wer einen Mangel rügt, muss diesen darlegen und beweisen. Ein Wohnungseigentümer muss daher sagen, welche Mängel die Abrechnung seiner Ansicht nach hat. Fühlt sich ein Wohnungseigentümer zu Unrecht mit Ausgaben belastet, muss er die Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nennen, die seiner Meinung nach durch einem anderen Umlageschlüssel umzulegen gewesen wären. Dieser Anforderung hat K genügt. Er hat dargelegt, dass die "Hausmeister/Gartenpflege", "Wasser/Kanal/Strom", "Aufzugskosten" und "Reparaturen Haus 101" nicht von ihm zu tragen waren. Es war dann an den anderen Wohnungseigentümern sich zu äußern, warum K irrt. Dazu reicht die Behauptung, die Ausgaben für "Hausmeister/Gartenpflege", "Wasser/Kanal/Strom", "Aufzugskosten" und "Reparaturen Haus 101" seien von K zu tragen gewesen. Nunmehr hätte eigentlich in die Beweisaufnahme eingetreten werden müssen. Dies erspart sich die Kammer. Sie meint, K müsse noch konkreter vortragen. Gemeint ist wohl ein Vortrag zu einzelnen Rechnungen und Belegen. Ich selbst halte das für eine sehr hohe Anforderung. Wenn der Verwalter in der Abrechnung zulässigerweise eine pauschale Sammelbezeichnung nutzt, wäre es vorstellbar, dass es auch einem Wohnungseigentümer möglich ist, zu behaupten, dass die Ausgaben, die sich hinter der Sammelbezeichnung im Einzelnen "verstecken"; falsch sind.
2. Die Ansätze im Entw...