Abrechnung: Übersicht über die Abrechnungsergebnisse

Leitsatz

Eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungseigentumsrechte bzw. eine Übersicht über die die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände ist kein notwendiger Bestandteil der Abrechnung.

Der Beschluss über die Genehmigung der Abrechnung ist nicht allein deshalb anfechtbar, weil der Verwalter eine von ihm freiwillig erstellte Saldenliste trotz gegenteiliger Ankündigung nicht an die Wohnungseigentümer versendet bzw. nicht in der Eigentümerversammlung zur Einsicht vorlegt.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 3

Das Problem

1. Die Wohnungseigentümer genehmigen durch Beschluss die Abrechnungen für die Jahre 2012 und 2013. Diese Beschlüsse greift Wohnungseigentümer K an.
2. Das Amtsgericht weist die Klage aus Gründen der zu späten Klageerhebung ab. Das Landgericht sieht das anders und erklärt die Beschlüsse für ungültig. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung hätten den Wohnungseigentümern die Anlagen "Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände" für das Jahr 2012 nicht und für das Jahr 2013 zumindest nicht in der korrigierten Fassung vorgelegen, obwohl der Verwalter diese Anlagen in seinem Anschreiben an die Wohnungseigentümer als Bestandteil der jeweiligen Abrechnung ausgewiesen habe. Anfertigung und Übersendung einer solchen Übersicht seien zwar freiwillige Leistungen. Übernehme der Verwalter diese aber, müsse die Übersicht bei Beschlussfassung vorliegen und inhaltlich zutreffend sein.
3. Mit der Revision wollen die beklagten Wohnungseigentümer die Abweisung der Klage erreichen. Mit einem Zwischenerfolg!

Die Entscheidung

Das Landgericht nehme nicht frei von Rechtsfehlern an, dass die in der Versammlung vom 22. September 2014 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären sind, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung die "Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände" nicht bzw. in einer fehlerhaften Fassung vorgelegen habe.

Nicht erforderlich: Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungseigentumsrechte bzw. Übersicht über die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände

Eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungseigentumsrechte und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände sei allerdings kein notwendiger Bestandteil der Abrechnung. Anfertigung und Übersendung einer solchen Übersicht sei eine freiwillige Leistung des Verwalters.

1. Der Verwalter habe gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu habe er eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rückstellungen enthalte. Diese Übersicht müsse für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Den Anforderungen genüge eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweise. Die Darstellung der Abrechnung müsse die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Die Wohnungseigentümer müssten nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen sei, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden seien. Die Abrechnung sei "nicht zuletzt" die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge.
2. Der Senat habe bereits entschieden, dass Beitragsrückstände kein notwendiger Bestandteil einer Abrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG seien. Diese sei auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt. Zwar könne sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen. Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten sei jedoch weder Bestandteil der Abrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; die daraus ersichtlichen Informationen könnten lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern. Aufgabe der Abrechnung sei es nicht, aufzuzeigen, ob die in dem Abrechnungsjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt seien; ein Vermögensstatus sei weder Gegenstand der Abrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses. Für eine laufende Kostendeckung sorge vornehmlich der Wirtschaftsplan. In diesem müssten Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es dem Verwalter ermöglichten, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen.
3. Allerdings habe der Senat auch entschieden, dass in der Abrechnung die Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung darzustellen sei, um den Wohnungseigentümern eine Prüfung der Abrechnung zu ermöglichen. Dieser Grundsatz sei aber nicht auf die Hausgeldrückstände zu übertragen. Daran halte ...