Abrechnung und Heizkosten - Jahresgesamtabrechnung: Sämtliche im Abrechnungszeitraum/geleisteten Zahlungen sind aufzunehmen

Leitsatz

In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Insoweit ist der Unterschiedsbetrag in der Abrechnung verständlich zu erläutern.

Fakten:

Vorliegend hatte der Verwalter bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten sowohl in der Jahresgesamtabrechnung als auch in den Jahreseinzelabrechnungen nicht die Kosten der in der Wirtschaftsperiode tatsächlich verbrauchten Wärmeenergie aufgenommen, sondern alle an den Energieversorger geleisteten Zahlungen. Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung wurde insoweit angefochten. Die Klage hatte teilweise Erfolg. Zunächst stellten die Richter klar, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizkV) im Bereich des Eigentums unabhängig davon anzuwenden sind, ob die Eigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben. Genehmigen die Eigentümer jedenfalls eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Genehmigungsbeschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären. Vorliegend war ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung aber nur im Hinblick auf die Jahreseinzelabrechnungen gegeben. Die Jahresgesamtabrechnung war nicht zu beanstanden. In der Abrechnung sind die im gesamten Kalenderjahr tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben auszuweisen. Demgegenüber schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Dem wiederum würde aber eine Ermittlung dieser Kosten nach dem Abfussprinzip, also nach den im Abrechnungsjahr bezahlten Rechnungen, nicht gerecht.

Die Verwaltung hat jedenfalls eine geordnete Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die für einen Eigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn alle im betreffenden Wirtschaftsjahr erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse in der Jahresgesamtabrechnung ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen unproblematisch die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 17.02.2012, V ZR 251/10BGH, Urteil vom 17.2.2012 – V ZR 251/10

Fazit:

Den Vorgaben der Heizkostenverordnung ist bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden. Letztlich nämlich dient die Jahreseinzelabrechnung der Verteilung der auf den konkreten Verbrauch entfallenden Kosten. Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen. Die insoweit in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung ist allerdings mit einer verständlichen Erläuterung zu versehen. An welcher Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist. Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für angeschaffte, aber noch nicht verbrauchte Brennstofe enthält die Heizkostenverordnung keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen, in § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen bestimmten oder nach einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen.