Abrechnung: Was gilt, wenn mehrere Entwürfe vorliegen?

1 Leitsatz

Liegen von einer Abrechnung mehrere Entwürfe vor, muss sich aus dem Beschlusstext deutlich ergeben, welcher Entwurf genehmigt wird. Ein Erfahrungssatz, der korrigierte oder zuletzt vorgelegte Entwurf solle genehmigt werden, besteht nicht.

2 Normenkette

WEG §§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 4, 28 Abs. 3 und Abs. 5

3 Entscheidung

AG Köln, Urteil v. 23.7.2019, 215 C 37/19

4 Sachverhalt

Wohnungseigentümer K geht gegen den Beschluss vor, mit dem am 3.4. die Abrechnung 2018 genehmigt worden ist. Er rügt, ihm seien 2 Abrechnungsentwürfe zugesandt worden. Der Beschluss lasse nicht erkennen, welche Fassung genehmigt worden sei. Außerdem sei der im Beschluss gewählte Begriff "Hausgeldabrechnungen" unbestimmt, da nicht klar sei, ob die Gesamt- und/oder die Einzelabrechnungen genehmigt worden seien. Die beklagten Wohnungseigentümer meinen hingegen, der Beschluss sei bestimmt genug gefasst worden. Bei "verständiger Würdigung" sei "zweifelsfrei" die Korrektur eines Schriftstücks genehmigt worden. Es sei im Allgemeinen so, dass eine Korrektur eine vorherige Version ersetze.

5 Die Entscheidung

Das AG sieht das anders! Der Beschluss entspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Lägen verschiedene Entwürfe für die Abrechnung von Abrechnungen vor, müsse sich aus dem Beschlusstext deutlich ergeben, welcher Entwurf genehmigt werde (Hinweis auf LG Dortmund, Urteil v. 30.6.2017, 17 S 232/16). Hieran fehle es beim angefochtenen Beschluss. Ein Erfahrungssatz, der korrigierte oder zuletzt vorgelegte Entwurf solle genehmigt werden, bestehe nicht. Soweit sich die Beklagten darauf beriefen, durch die Aufnahme der Korrektur-Version in die Beschluss-Sammlung sei klar, welche Fassung beschlossen worden sei, sei dieser Einwand schon wegen der zeitlichen Abfolge nicht stichhaltig. Zudem würde es so in der Hand des Verwalters liegen, den Inhalt des Beschlusses zu bestimmen.

Hinweis

Ein Hausgeldbeschluss muss, wie jeder Beschluss, "bestimmt" genug gefasst werden (siehe nur Elzer, Forderungsmanagement, 2020, 2.2.2.). Ein Beschluss ist in diesem Sinne bestimmt, wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt. Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthält. Damit ein Beschluss bestimmt ist, muss er so ausführlich wie nötig beschreiben, was gelten soll. Lässt sich ein Gegenstand im Beschluss selbst nur schlecht oder gar nicht oder nur ungenau oder nur widersprüchlich darstellen, bedarf es für die Herstellung der Bestimmtheit in der Regel einer Beschluss-Anlage. Ein Beschlusstext kann daher selbst kurz sein und zur näheren Erläuterung ausdrücklich auf eine Anlage Bezug nehmen. Nimmt ein Beschluss auf eine Anlage Bezug, die weder Teil des Beschlusstextes noch der Niederschrift ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass die Anlage zweifelsfrei bestimmt ist. Die Publizität wird dann dadurch gewährleistet, dass das in Bezug genommene Schriftstück auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist. Liegen mehrere Abrechnungen vor, muss sich aus dem Beschlusstext deutlich ergeben, welche Dokumente gemeint sind. Dem Gericht ist zuzustimmen, dass kein allgemeiner Erfahrungssatz besteht, dass die Mehrheit die korrigierte oder zuletzt vorgelegte Version der Jahresabrechnung genehmigen möchte.

Hinweis

Es sollte immer heißen, dass die Wohnungseigentümer die "Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne vom ______ (Datum) entsprechend der Anlage zur Niederschrift für das Jahr _____ (Jahr) beschlossen haben".