Abrechnung: Wirkung für Instandhaltungsrückstellung?

Leitsatz

Der Beschluss über die Genehmigung der Abrechnung genehmigt nicht die Zahlungsflüsse selbst im Sinne einer regressausschließenden Billigung des Verhaltens des Verwalters

Normenkette

WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5

Das Problem

Die Wohnungseigentümer genehmigen die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2016. Gegen diese Genehmigung geht Wohnungseigentümer K vor. Er ist der Auffassung, sie enthalte zumindest sinngemäß auch eine inhaltliche Billigung und Genehmigung einer Entnahme des Verwalters aus der Instandhaltungsrückstellung (der Verwalter hatte die Einrichtung von WLAN-Anschlüssen für einzelne Wohnungen bezahlt). Diese Billigung widerspreche aber den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Einrichtung der WLAN-Anschlüsse habe durch eine Sonderumlage nur der konkret betroffenen bzw. begünstigten Wohnungseigentümer finanziert werden sollen.

Die Entscheidung

1. Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2016 begegne keinen durchgreifenden Bedenken. Soweit K auf LG Köln v. 19.1.2012, 29 S 190/11, verweise, bestätige diese Entscheidung im Ausgangspunkt sogar die Auffassung der Abteilung, dass nach dem sogenannten "Geldflussprinzip" auch unberechtigte Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung in der Abrechnung darzustellen seien, dass also diese gerade nicht deshalb angreifbar sei, weil eine Zahlung so nicht hätte erfolgen dürfen. Dasselbe betone auch LG Düsseldorf v. 23.9.2015, 25 S 18/15.
2. Soweit das LG Köln im Weiteren den Standpunkt vertrete, der Beschluss über die Genehmigung der Abrechnung beinhalte auch eine inhaltliche Billigung einer Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung im Sinne einer nachträglichen Legalisierung, sei dem allerdings nicht zu folgen (Hinweis auf LG Berlin v. 26.11.2013, 55 S 69/11, ZMR 2014 S. 383 und offenlassend LG Düsseldorf v. 23.9.2015, 25 S 18/15). Die offenbar allein vom LG Köln vertretene Auffassung widerspreche dem Gedanken des Geldflussprinzips, wonach die Abrechnung einzig und allein die tatsächlichen Geldflüsse – diese aber vollständig und eben auch dort, wo sie illegitim gewesen seien – abzubilden habe. Der Beschluss über die Genehmigung der Abrechnung genehmige nur deren sachliche und rechnerische Richtigkeit, nur das Zahlenwerk an sich. Er genehmige aber nicht die Zahlungsflüsse selbst im Sinne einer regressausschließenden Billigung des Verhaltens des Verwalters.

Kommentar

Anmerkung

1. Über die Entnahme von Mittel aus der Instandhaltungsrückstellung entscheiden grundsätzlich die Wohnungseigentümer durch Beschluss. Notwendig ist ein ausdrücklicher und transparenter Beschluss; einer nach § 28 Abs. 5 WEG ist daher grundsätzlich nicht ausreichend. Die Wohnungseigentümer müssen mithin die Maßnahme und ferner beschließen, dass die Kosten für diese mit den Mitteln der Instandhaltungsrückstellung bewirkt werden sollen. Dem Verwalter ist trotz § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG ("Leistungen zu bewirken") eine Entnahme ohne Ermächtigung nicht erlaubt (Jennißen, ZWE 2014, S. 199, 202).
2. Entnahmen ohne Ermächtigung können die Wohnungseigentümer allerdings genehmigen. Eine solche Genehmigung liegt allerdings noch nicht in der bloßen Genehmigung einer Abrechnung.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Im Fall wollten einige Wohnungseigentümer WLAN-Anschlüsse eingerichtet bekommen. Diese Einrichtung dient dem Sondereigentum. Fasst man sie unter § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG, war es nach § 27 Abs. 1 Nr. 8 WEG sogar richtig, dass der Verwalter entsprechende Erklärungen abgegeben und die Mittel dem Verwaltungsvermögen entnommen hat (eine Frage des Einzelfalls). Liegt es so, ist allerdings darauf zu achten, dass nach § 21 Abs. 6 WEG der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Art getroffen wird, zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet ist. Für die Praxis heißt das, dass die Kosten nur diesem Wohnungseigentümer auferlegt werden dürfen.

Link zur Entscheidung

AG Stralsund, Urteil v. 26.2.2018, 20 C 14/17 WEG