Abrechnung:

Leitsatz

• Gesonderte Abrechnung über Sanierungsfinanzierungs-Sonderumlage?

  Verwalterentlastung anfechtbar bei fehlendem Anspruch auf Entlastung?

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Beschließen die Wohnungseigentümer die Erhebung einer Sonderumlage um eine Sanierung zu finanzieren, die sich über mehrere Jahre erstrecken wird, so sind die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Sonderumlage nicht in die Einzelabrechnungen einzustellen. Über die gezahlten Beträge ist vielmehr nach dem Abschluss der Arbeiten gesondert abzurechnen.

2. Gewährt die Gemeinschaft dem Verwalter Entlastung, so ist diese auf Anfechtung hin für unwirksam zu erklären, falls dem Verwalter weder aufgrund des Verwaltervertrages noch aufgrund der Teilungserklärung ein Anspruch auf Entlastung zusteht. Die Entlastung ist selbst dann für unwirksam zu erklären, wenn eine Pflichtwidrigkeit des Verwalters nicht konkret dargetan wurde.

Link zur Entscheidung

( AG Kerpen, Beschluss vom 18.12.1996, 15 II 27/96= ZMR 6/1998, 376 bestätigt auch durch LG Köln, Beschluss v. 01.07.1979, 29 T 21/97- nicht veröfffentlicht - mit Anmerkung von Köhler)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Diese vom LG Köln bestätigte Entscheidung des AG Kerpen ist für mich völlig überraschend, nach meinem Rechtsverständnis in beiden Punkten auch nicht vertretbar.

1. Auch eine Sanierungsfinanzierungs-Sonderumlage hat Wohngeldcharakter im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG. Beschlussgemäß geleistete Beiträge sind hier ebenso wie Vorauszahlungsbeiträge nach Wirtschaftsplan im Jahr der Zahlung in Einzelabrechnungen auszuweisen und mit den anteiligen Gemeinschaftsausgaben (also auch Instandsetzungsausgaben) im abzurechnenden Geschäftsjahr zu saldieren. Hier gesonderte "Neben-Abrechnungen" - vielleicht erst Jahre später - für Sonderumlageleistungen mangels entsprechender Vereinbarungen zu fordern, wurde meines Wissens bisher noch von niemandem behauptet. Auch bei langjähriger Sanierung erst nach Abschluss der Arbeiten abzurechnen, verstößt m. E. auch gegen den herrschenden Grundsatz der schlichten Einnahmen- und Ausgabenüberschussrechnung, zeitnah bezogen auf das jeweilige Geschäftsjahr. Ein Zwang getrennter Abrechnung auch solcher gemeinschaftlicher Kosten und Lasten ist für mich nicht erkennbar und dürfte im Falle von Rechtsnachfolgen völlig unnötigerweise erhebliche Zuordnungs- und Passivlegitimationsprobleme erzeugen. Auch die Ausgaben aus einer ebenfalls beschlosssenen (und über Sonderumlage finanzierten) Sanierung sind in der Gesamtabrechnung so darzustellen, wie sie auch im Geschäftsjahr rechnerisch (buchungsmäßig) tatsächlich getätigt wurden ( also auch hinsichtlich bauvertraglich entsprechend geleisteter Abschlagszahlungen). Solche Abschlagszahlungen sind dann auch - auf das abzurechnende Geschäftsjahr bezogen - auf die Eigentümer in Einzelabrechnungen umzulegen und allen geleisteten Wohngeldvorauszahlungen (einschließlich Sonderumlagezahlungen) gegenüberzustellen. Ohne erwartete Ausgaben im betreffenden Geschäftsjahr solllten auch keine Beträge eingezogen (und demzufolge auch wieder rückgezahlt) werden; Zahlungsfälligkeiten sollten stets analog der Bauraten mit entsprechendem angemessenem Vorlauf ausdrücklich mitbeschlossen werden. (ggf. über Abruf- Ermächtigung an den Verwalter); auch neue Wirtschaftspläne könnten Bauraten-Zahlungsfälligkeiten berücksichtigen.

Vgl. ebenso kritisch Drasdo "Die Abrechnung neben der Abrechnung", ZMR 7/98, 407 ff.

2. Es entspricht i.Ü. h.M., dass ein Verwalter gegen die Gemeinschaft grds. keinen durchsetzbaren bzw. einklagbaren Anspruch auf Entlastung besitzt (a.A. Weinauer/Hauger). Zuzubilligen ist dem Verwalter allein bei behaupteten (Schadenersatz-) Ansprüchen seitens einer Gemeinschaft und verweigerter Entlastung bei dann zu unterstellendem rechtlichen Interesse, evtl. negativen Feststellungsantrag stellen zu lassen, dass solche behaupteten Ansprüche nicht bestehen. Weitergehende Vereinbarungen finden sich hier in der Regel auch weder in Verwalterverträgen noch in einer Gemeinschaftsordnung; dennoch steht auf jeder ordentlichen Jahresversammlung auch der Tagesordnungspunkt der Verwalterentlastung, um hier einem Verwalter die günstigen Rechtsfolgen einer solchen Entlastung zukommen zu lassen. (Anspruchsverzicht hinsichtlich der bekannten Fakten seiner Abrechnungsarbeiten bzw. gesamten Verwaltertätigkeit im abgelaufenen Geschäftsjahr bzw. hinsichtlich der Fakten, die den Eigentümern bekannt sein mussten). Für die Begründung einer erfolgreichen Entlastungsbeschluss-Anfechtung war es bisher notwendig, Gründe beweisbar vorzutragen, die einem solchen Anspruchsverzicht im Wege stehen könnten, den Beschluss also gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßend erschienen ließen. Der fehlende Anspruch auf Entlastung kann aber doch nicht als Beschlussungüligkeitsgrund im Anfechtungsfalle herhalten!