Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 5 WEG
Kommentar
1. Greift ein Wohnungseigentümer den Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nur wegen des unzutreffenden Kostenverteilungsschlüssels (hier: im Übrigen erfolgreich) an, ist trotz Ungültigerklärung des Beschlusses "insoweit"im Übrigen die in einer solchen Abrechnung erfolgte Festlegung der Gesamtkosten, die nicht beanstandet worden ist, aufrecht zu erhalten.
Vorliegend sollte rückwirkend der vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel nach qm-Wohn-/Grundfläche umgestellt werden. Dies war jedoch unwirksam, weil eine generelle Änderung des hier in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssels nicht - wie hier - durch einen Mehrheitsbeschluss, sondern nur im Wege einer Vereinbarung hätte erfolgen können, die hier jedoch nicht vorlag (vgl. BGH, NJW 95, 2791 m.w.N.).
Wenn auch nach weiterer Teilungserklärungsvereinbarung im Anschluss an den Ausbau von Sondernutzungsflächen zu Wohnraum eine neue Lastenberechnung einschließlich Heizkostenabrechnung für die Zukunft vorgenommen werden sollte, war mit dieser Vereinbarung der nach dem Ausbau konkret anzuwendende Umlageschlüssel noch nicht hinreichend bestimmt festgelegt. Hier müssen erst Eigentümer allstimmig eine Vereinbarung über eine Neuverteilung der Kosten und Lasten treffen, welche gegen widersprechende Eigentümer, notfalls auch durch ersetzende gerichtliche Entscheidung herbeizuführen ist, wobei die Neuregelung jedoch erst von der Bestandskraft dieser Vereinbarung an gilt. Im Übrigen kann die Gemeinschaft einen etwaigen Anspruch auf Zustimmung der Antragstellerseite zu einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels keinesfalls der Anfechtung von Mehrheitbeschlüssen entgegenhalten, die nicht dem in der Teilungserklärung bisher vorgesehenen vereinbarten Verteilungsschlüssel entsprechen.
2. Aus vorgenannten Gründen waren die betreffenden beschlossenen Jahresabrechnungen (mit nur mehrheitlich beschlossener Kostenneuverteilung) für ungültig zu erklären, ebenso die Beschlussfassung über die Entlastung des Verwalters. Da jedoch mit der Anfechtung nicht die Gesamtkosten der Jahresabrechnung angegriffen wurden, legte der Senat einschränkend im Tenor seiner Entscheidung bestätigend fest, dass lediglich über die Kostenverteilung und Entlastung erneut durch Beschluss der Gemeinschaft zu befinden sei.
3. Die Gerichtskosten III. Instanz wurden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt, außergerichtliche Kostenerstattung nicht angeordnet; der Geschäftswert III. Instanz wurde auf DM 95.000,- festgesetzt.
Link zur Entscheidung
( KG Berlin, Beschluss vom 25.02.1998, 24 W 3608/97)
zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung
Anmerkung:
Im Ergebnis wird mit dieser Entscheidung erneut nur die Teilungültigkeit eines gesamten Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses bestätigt (im Sinne derzeit h.R.M.) und damit wohl die Ausnahme des § 139 BGB unterstellt (in Abweichung zum Grundsatz des § 139 BGB, dass ein gesamtes Rechtsgeschäft nichtig sei, wenn nur von der Nichtigkeit eines Teils des Rechtsgeschäfts auszugehen ist). Vereinzelt wurde in der Literatur früher hier die Auffassung vertreten (so insbesondere von Bader), dass ein Genehmigungsbeschluss über das Gesamtwerk einer Jahresabrechnung (also einschließlich Kostenverteilung und Einzelabrechnungen) nur insgesamt für ungültig erklärt (bzw. als gültig bestätigt) werden, also nicht in Einzelteile und Einzelbeschlüsse aufgespalten werden kann. Werden allerdings von einem anfechtenden Eigentümer nur Fehler in seiner Einzelabrechnung behauptet, ist es bisher unbestritten, dass eine solche Anfechtung auch punktuell, d.h. "insoweit" für ungültig erklärt werden kann, m.E. allerdings auch nur dann, wenn sich der Fehler in einer Einzelabrechnung nicht auch auf andere Einzelabrechnungen (im Sinne einer kommunizierenden Wirkung) auswirkt.
Dass auch insoweit unbestrittene Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben sowie andere Bestandteile eines gesamten Abrechnungspakets im Zuge von speziellen Angriffen gegen ein Abrechnungswerk erhalten und selbst in neuerlich vorzulegenden Abrechnungen unverändert bleiben, versteht sich eigentlich von selbst, auch wenn m.E. erneute Beschlussfassung nach Korrektur eines gesamten Abrechnungspaketes erforderlich ist. Eine Abrechnung besteht eben nicht nur aus den evtl. unbestrittenen Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben; gerade die korrekte Einzelaufteilung ist für die einzelnen Eigentümer von Bedeutung, die Genehmigung hierüber auch die entsprechende Anspruchsgrundlage für Saldenausgleiche und mietrechtliche Nebenkostenabrechnungen.
Weist im Übrigen eine (beschlussgenehmigte) Abrechnung Fehler im Sinne noch ergänzungsbedürftiger Lücken aus, soll nach h.R.M. keine Beschlussanfechtung des Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses zulässig sein, sondern allenfalls entsprechende Ergänzungs- und Vervollständigungsantragstellung; auch über die Berechtigung einer solchen Differenzierung kann man sicher streiten, da m.E. auch eine solche Unvollständigkeit einen Abrechnungsmangel (Fe...