Abrechnungspflicht des ausgeschiedenen Verwalters; Klagebefugnis des einzelnen Eigentümers

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG, § 666 BGB, § 675 BGB

Kommentar

1. Der zum Ende des Kalenderjahres ausgeschiedene Verwalter ist zur Erstellung der Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres nur noch dann verpflichtet, wenn er deren Erstellung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schuldrechtlich übernommen hat.

Grundsätzlich besteht Abrechnungsverpflichtung des Verwalters ( § 28 Abs. 3 WEG), wenn die Verpflichtung einmal entstanden (fällig geworden) ist; von dieser Verpflichtung wird der Verwalter auch nicht durch sein Ausscheiden aus dem Amt befreit. Zur Erfüllung dieser Pflicht ist ein Verwalter auch dann noch im Stande, wenn er Unterlagen inzwischen an einen neuen Verwalter herausgegeben hat; denn nach einer Herausgabe steht ihm, soweit erforderlich, das Recht auf Einsicht zu.

Scheidet jedoch ein Verwalter im Laufe eines Kalenderjahres oder zu dessen Ablauf aus dem Amt aus, so hat nach h. R. M. nicht mehr er, sondern der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen.

2. Die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung selbst ergibt sich für den Verwalter aus den §§ 675, 666 BGB; aus einer übernommenen Geschäftsbesorgung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt auch ein vertraglich begründeter Anspruch auf Jahresabrechnungserstellung, die jeder einzelne Wohnungseigentümer geltend machen kann.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswertansatz von DM 2.500,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 17.03.1993, 15 W 260/92= NJW-RR 14/1993, 847)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Die Entscheidung entspricht derzeit h. R. M. Offen ist bei diesen Fragen der richtigen Schuldnerschaft nach Verwalterwechsel (des früheren oder des amtierenden Verwalters) ohne gesonderte vertragliche (schuldrechtliche) Absprachen m. E. damit allein noch die Frage der Abrechnungsverpflichtung eines Verwalters, dessen Amt z. B. vorzeitig im März, April oder Juni eines Geschäftsjahres (= Kalenderjahres) endet; ist er hier noch verpflichtet, das vorangegangene Geschäftsjahr vollständig (Gesamt- und Einzelabrechnungen) abzurechnen oder dann bereits ein neu bestellter Verwalter (bestellt u. U. erst im März, April oder Juni)? Wenn seinerzeit das BayObLG gefordert hat, dass Abrechnungen "in den nächsten Monaten", also wohl mindestens spätestens bis Juni des Folgegeschäftsjahres erarbeitet und beschlossen sein müssen, wird man wohl von einer "Fälligkeit dieser Verwalterpflicht" auch bis spätestens Ende Juni des Folgejahres (bei Identität des Geschäftsjahres mit dem Kalenderjahr) ausgehen müssen, d. h. bei einem Verwalterwechsel innerhalb des Zeitraumes bis etwa Ende Mai nicht mehr eine Verpflichtung des ausgeschiedenen Verwalters annehmen können, sondern bereits eine solche des neu bestellten Verwalters. Bei Ausscheiden des Ex-Verwalters z.B. erst im Juni würde ich jedoch noch von seiner Verpflichtung zur Abrechnungserstellung ausgehen.