Abweichung zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung

Leitsatz

Speicherraum (nur im Aufteilungsplan und nicht in der Teilungserklärung als Sondereigentum beschrieben) im Zweifel Gemeinschaftseigentum

Normenkette

§ 5 Abs. 1 WEG, § 7 Abs. 3, 4 Nr. 1 WEG, § 14 Nr. 4 WEG, § 15 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Ein Dachwohnungseigentümer hatte in dem von seiner Wohnung bzw. allein von seinem Balkon aus zugänglichen Schrägdachspeicher eine Sauna installiert. Im Aufteilungsplan war dieser Dachschrägenspeicherraum mit der gleichen Farbe schraffiert wie das Wohnungssondereigentum, im Beschrieb der Teilungserklärung fehlte allerdings ein Hinweis auf diesen Speichernebenraum (vom teilenden Eigentümer als Versehen bezeichnet). Kein Miteigentümer in der Anlage stellte bisher infrage, dass dieser Speichernebenraum - wie in vier vergleichbaren Wohnungen in dieser Anlage - der alleinigen Nutzung des betreffenden Wohnungssondereigentümers zustehe. Allerdings fasste die Gemeinschaft nach Bekanntwerden des Saunaeinbaus diverse, den betreffenden Eigentümer belastende, Beschlüsse zum Thema des Saunahäuscheneinbaus in diesem Dachschrägenspeicherraum.

2. Während das Amtsgericht auf Beschlussanfechtung des betreffenden Eigentümers die gefaßten Beschlüsse für ungültig erklärte (u. a. begründet mit Duldungspflichten des geringfügigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum Dach, keine größeren Sicherheitsgefahren wie bei anderen elektrischen Wohnungseinrichtungsgegenständen), wies das Landgericht den Anfechtungsantrag unter Aufhebung der amtsgerichtlichen Entscheidung zurück. Es begründete dies damit, dass es sich bei dem Dachraum um Gemeinschaftseigentum handele, der Aufteilungsplan gegenüber der Teilungserklärung keinen Vorrang besitze und der angefochtene Beschluss mit seinen darin enthaltenen Auflagen ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

3. Das BayObLG bestätigte in der Rechtsbeschwerdeinstanz, dass für die Abgrenzung Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum entscheidend auf die durch Bezugnahme zum Grundbuchinhalt gewordene Teilungserklärung mit Aufteilungsplan abzustellen sei. Werde ein Raum im Aufteilungsplan, nicht aber in der Teilungserklärung, als Sondereigentum ausgewiesen, so habe der Aufteilungsplan gegenüber der Teilungserklärung keinen Vorrang. In einem solchen Fall spreche die Vermutung für die Zugehörigkeit des Raums zum gemeinschaftlichen Eigentum (OLG Stuttgart, ZMR 1989, 312 und 1990, 190; OLG Frankfurt, OLGZ 1989, 50; BayObLG, Rechtspfleger 1982, 21).

Etwas anderes ergäbe sich hier auch nicht daraus, dass der Speicherraum, wie aus dem Aufteilungsplan ersichtlich, nur durch die Wohnung der Antragsteller erreicht werden könne. Bei einem nicht ausgebauten Speicher, an dem ein Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer von der tatsächlichen Seite her nicht in Betracht komme, spiele der Zugang keine maßgebliche Rolle. Für Dachreparaturarbeiten müsse allerdings vom Eigentümer ein Zugangsrecht eingeräumt werden (Verpflichtung nach § 14 Nr. 4 WEG). Gerade diese Bestimmung beweise, dass der Gesetzgeber von der Möglichkeit ausgegangen sei, dass im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Teile des Gebäudes ggf. auch nur durch Sondereigentum erreicht werden könnten (BayObLGZ 1991 Nr. 28). Im Zweifelsfall (wie im vorliegenden) bestehe eine Vermutung für die Zugehörigkeit einzelner Bestandteile oder Räume eines Gebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum, wovon mangels anderweitiger Anhaltspunkte hier bei Auslegung der Grundbucheintragung ausgegangen werden müsse.

Der Eigentümerbeschluss sei jedoch so auszulegen, dass der Speicherraum allein von den Antragstellern, wenn auch unter Auflagen, zur alleinigen Nutzung unter vollständigem Ausschluss aller anderen Eigentümer überlassen werden solle. Nach allgemeiner Meinung könne jedoch einem Wohnungseigentümer ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zur alleinigen Nutzung nur durch Vereinbarung, also durch Mitwirkung aller Eigentümer, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss, überlassen werden (BayObLG, NJW-RR 1990, 1104). Dies gelte grundsätzlich auch dann, wenn ein gemeinschaftlicher Raum nur durch ein Sondereigentum erreicht werden könne. Besondere Umstände, die ausnahmsweise im Einzelfall eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, lägen hier nicht vor, zumal die Eigentümer gegen die Nutzung des Raumes durch die Antragsteller keine Einwendungen vorgebracht hätten. Auf fristgemäße Anfechtung (hier des betreffenden Eigentümers als Antragsteller) wurde demnach im Ergebnis der Saunaauflagenbeschluss entgegen der Meinung des Landgerichts für ungültig erklärt.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 12.06.1991, BReg 2 Z 36/91)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung

Anmerkung:

Da der besagte Raum im Aufteilungsplan eindeutig als Sondereigentum ausgewiesen war, hätte auch bei eingeräumtem Versehen des teilenden Ersteigentümers im formellen Beschrieb in der Teilungserklärung m. E. durchaus auch in richtiger objektiver Auslegung von Grundbucherklärungen von zur Wohnung gehörendem Sondereigentum (Nebenraum zum Sondereigentum) ausgegangen werden kön...