Änderung der Gemeinschaftsordnung: Vereinbarte Vollmacht unwirksam

Leitsatz

Eine in der Gemeinschaftsordnung dem Verwalter erteilte allumfassende Vollmacht zur Vertretung sämtlicher Wohnungseigentümer für alle mit dem Wohnungseigentum zusammenhängenden Angelegenheiten ist wegen Verstoß gegen die unabänderlichen Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts unzulässig und damit unwirksam.

Normenkette

§§ 10, 16 WEG

Das Problem

1. Die Gemeinschaftsordnung enthält folgende Bestimmung:

   "Der Verwalter ist über die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse hinaus ermächtigt, die Wohnungseigentümer (alle, mehrere oder den Einzelnen) in allen Angelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten, die mit dem Wohnungseigentum zusammenhängen. Der Verwalter kann in solchen Angelegenheiten auch im eigenen Namen für Rechnung der Wohnungseigentümer (aller, mehrerer oder des Einzelnen) gerichtlich und rechtsgeschäftlich handeln. Der Verwalter ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Der Verwalter kann insbesondere ….. d) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander treffen und demgemäß den Inhalt des Sondereigentums verändern und entsprechende Grundbucheintragungen bewilligen und beantragen; diese Befugnis umfasst auch das Recht, Grundstücke für die Wohnungseigentümer zu gemeinschaftlichem Eigentum zu erwerben und gem. § 3 WEG Sondereigentum einzuräumen oder Grundflächen abzutreten, Änderung der Miteigentumsbruchteile oder des Sondereigentums (z.B. Hinzunahme oder Abgabe von Räumen) mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer (Teileigentümer) zu erklären und grundbuchlich zu wahren, das Wohnungs(Teileigentum) mit Dienstbarkeiten zu belasten oder solche zu ändern oder zu löschen. …"

   Verwalter V erklärt gegenüber dem Grundbuchamt unter Hinweis auf diese Ermächtigung folgende Ergänzung der Gemeinschaftsordnung:

   "Die Kosten für Instandhaltung, Reparatur und Erneuerung der Fenster sind, obwohl sie sich im Gemeinschaftseigentum befinden, vom jeweiligen Sondereigentümer selbst zu tragen."

   Zur Erklärung verweist V auf die Niederschrift der Versammlung vom 30.8.2013. Dort wurde zum TOP 3 zunächst mitgeteilt, dass ein 1981 gefasster Beschluss, wonach die Kosten der Erneuerung von Fenstern von den Eigentümern der jeweiligen Wohnungen selbst zu tragen seien, nichtig sei. Nach einer Diskussion wurde sodann beschlossen, "den Verwalter mit Unterstützung des Verwaltungsbeirates" zu beauftragen, eine allstimmige Erklärung vorbereiten zu lassen, in der alle Eigentümer ihre Zustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung erteilen, wobei die Änderung von einem ortsansässigen Notar vorbereitet werden und dahin gehend erfolgen soll, dass die Fenster "weiterhin im Sinne des WEG und der Gemeinschaftsordnung im gemeinschaftlichen Eigentum verbleiben", jedoch die Kosten der Instandhaltung, Reparatur und Erneuerung der Fenster vom jeweiligen Wohnungseigentümer selbst getragen werden sollen.

2. Das Grundbuchamt beanstandet, die Eintragung der Änderung bzw. Ergänzung des Inhaltes des Sondereigentums könne nur auf Antrag und Bewilligung aller Wohnungs- und Teileigentümer in öffentlich beglaubigter Form erfolgen. Ein Mehrheitsbeschluss genüge nicht. Die Änderung bedürfe weiterhin der Zustimmung der Berechtigten in Abteilung II in öffentlich beglaubigter Form, da deren Rechtsstellung betroffen sei. V's Vollmacht für die Wohnungs- und Teileigentümer sei unter Beachtung von § 242 BGB zu einer solchen Inhaltsänderung nicht ausreichend.
3. Gegen die Zwischenverfügung legt der verfahrensbevollmächtigte Notar Beschwerde ein, mit welcher er insbesondere geltend machte, das Grundbuchamt berufe sich zu Unrecht darauf, die Vollmacht sei nach § 242 BGB zu einer Inhaltsänderung nicht ausreichend. Nach der Gemeinschaftsordnung sei der jeweils aktuelle Verwalter ermächtigt, die Wohnungseigentümer in allen Angelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten, die mit dem Wohnungseigentum zusammenhängen. Es sei nicht nachvollziehbar, wieso hiervon die Änderung der Gemeinschaftsordnung nicht umfasst sein solle. Nach der Gemeinschaftsordnung könne der Verwalter auch Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander treffen und demgemäß den Inhalt des Sondereigentums verändern und entsprechende Grundbucheintragungen bewilligen und beantragen.

Die Entscheidung

1. Die Beschwerde hat Erfolg! Das Grundbuchamt habe eine Zwischenverfügung mit einem nach § 18 GBO nicht zulässigen Inhalt erlassen. Es sei unzulässig, einem Antragsteller im Wege einer Zwischenverfügung den Abschluss eines Rechtsgeschäftes oder die Abgabe bzw. Vorlage einer Bewilligung aufzugeben. So liege es hier. Das Grundbuchamt habe unter anderem beanstandet, es fehle für den Vollzug der Änderung der Gemeinschaftsordnung an einer Antragstellung und Bewilligung. Ausgehend hiervon hätte eine Zwischenverfügung nicht ergehen, sondern der Antrag zurückgewiesen werden müssen.
2. Ohne Bindungswirkung weise der Senat für das weitere Verfahren jedoch darauf hin, dass die vom Grundbuchamt in materieller Hinsicht geäußerten Bedenken be...