Änderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss selbst bei vereinbarter Öffnungsklausel nur im Ausnahmefall gerechtfertigt (hier: hinsichtlich Balkonsanierungskosten)

Normenkette

§ 16 WEG

Kommentar

1. Vorliegend ging es um die Verteilung von Balkonsanierungs-Kosten, kraft angefochtener Beschlussfassung mit Umlage teilweise "nach der Länge der Außenfront der zu sanierenden Balkone". In der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung war eine entsprechende Beschluss-"Öffnungsklausel" vorgesehen. Grundsätzlich waren jedoch Kosten und Lasten gem. § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Die Beschlussanfechtung der Kostenverteilung "nach Balkonlänge" hatte in allen Instanzen Erfolg.

2. Auch wenn in der Teilungserklärung hinsichtlich der Kostenverteilung eine Öffnungsklausel enthalten ist, müssen zur Abänderung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels außergewöhnliche Umstände festgestellt werden, die ein Festhalten an dem geltenden Verteilungsschlüssel als grob unbillig erscheinen lassen. Mehrkosten der betreffenden Balkoneigentümer gegenüber diesem gesetzlichen Schlüssel von 31 % bzw. im anderen Falle von 59 % stellen keine grob unbillige Mehrbelastung dar.

Nur bei krassen Missverhältnissen und in extremen Ausnahmefällen ist ein Kostenverteilungsschlüssel abänderbar (vgl. OLG Frankfurt, vom 02.12.1982, 20 W 494/82und auch BayObLG, NJW-RR 1995, 529); das vorgenannten BayObLG hat ausgeführt, dass das Gericht einen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels erst in den Fällen zusprechen kann, in denen die betroffenen Miteigentümer aufgrund des Miteigentumsanteils das Dreifache oder mehr als das Dreifache dessen zu zahlen hätten, was bei einer "sachgerechten" Kostenverteilung von ihnen zu leisten gewesen wäre.

3. Auf das Argument eines "sachlichen Grundes" für eine Abänderung des Verteilerschlüssels war hier nicht mehr abzustellen, da diese vom BGH (NJW 1985, 2832) aufgestellte Voraussetzung für eine Änderung noch zusätzlich (kumulativ) zu der Unbilligkeit des bisherigen Verteilerschlüssels hinzukommen müsse ("und").

Link zur Entscheidung

( OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 13.04.2000, 20 W 485/98, NZM 3/2001, 140)

Zu Gruppe 5

Anmerkung:

Im Sinne des BGH (Beschluss vom 20.09.2000, NZM 2000, 1184) entschied weiterhin das LG Frankfurt a.M. mit Beschluss vom 17.11.2000 (NZM 3/2000, 142) - noch nicht rechtskräftig -, dass ein Mehrheitsbeschluss nichtig sei, der entgegen Teilungserklärungsvereinbarung die Kostentragungspflicht für Fenster-Instandhaltungen und -Instandsetzungen dem einzelnen Fenster-Sondereigentümer zuweise. Für eine solche Beschlussfassung (ohne vereinbarte Öffnungsklausel) fehle der Gemeinschaft die Kompetenz. Die Streitsache ist derzeit beim OLG Frankfurt a.M. unter 20 W 524/00 rechtshängig und dürfte die landgerichtliche Entscheidung unter Berücksichtigung der tragenden Gründe der neuen BGH-Rechtsmeinung bestätigen.