Änderung vereinbarter Kostenverteilung (hier: Rücklagentrennung für Wohngebäude und Garagen)

Normenkette

§ 10 WEG, § 16 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Ist in der Gemeinschaftsordnung für eine aus einem Wohngebäude und Garagen bestehende Wohnanlage die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vorgesehen, so können die Eigentümer eine auf der Bildung getrennter Rücklagen für Wohngebäude und Garagen gerichtete Änderung der Teilungserklärung nur durch eine (neuerliche) Vereinbarung bewirken oder mit einer hier in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen qualifizierten Mehrheit (von "mindestens 3/4 der vertretenen Miteigentumsanteile") beschließen.

Der hier getroffene Änderungsbeschluss auf Trennung der Rücklagen erfolgte nur mit einer (einfachen) Mehrheit von 708,894/1.000stel, so dass die Beschlussanfechtung in allen drei Instanzen Erfolg hatte.

2. Als Beschwerde-Gegenstandswert wurden DM 5.000 angesetzt; gleichzeitig wurde in III. Instanz außergerichtliche Kostenerstattung angeordnet, nachdem bereits das Amtsgericht die Unwirksamkeit des angefochtenen Beschlusses ausgesprochen und das Landgericht die mangelnde Erfolgsaussicht der hiergegen gerichteten Erstbeschwerde deutlich gemacht hatten, so dass es deshalb unbillig gewesen wäre, die restlichen Eigentümer als Beschwerdegegner mit Kosten zu belasten.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.01.1998, 3 Wx 521/97)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Nach dargestelltem Sachverhalt dieser Entscheidung gingen die Gerichte wohl davon aus, dass im vorliegenden Fall nach vereinbartem qualifizierten Mehrheitserfordernis für Änderungen der Teilungserklärung (korrekter wohl: Änderungen der Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung) die entsprechende Mehrheit von allen 100% Stimmen, also nicht nur der entsprechenden qualifizierten Mehrheit der Stimmen, in einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung zu berechnen war. Gerade bei gewollt vereinbarten qualifizierten Mehrheitserfordernissen dürfte auch in richtiger Auslegung solcher Vereinbarungen im Zweifel von den Stimmen aller Eigentümer auszugehen sein; dies sollte jedoch in einer Entscheidung auch ausdrücklich erwähnt werden.

Selbst wenn im vorliegenden Fall die entsprechende Qualifizierung erreicht worden wäre, wäre der Kostenverteilungsänderungsbeschluss dennoch anfechtbar gewesen, mit Erfolg allerdings nur dann, wenn für die Änderung kein sachlicher Grund vorgelegen hätte und zusätzlich überstimmte (anfechtende) Eigentümer unbillig benachteiligt würden (so nach h.R.M. im Anschluss an frühere BGH- Rechtsprechung).

Will man in Mehrhausanlagen insbesondere Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten des einheitlichen Gemeinschaftseigentums nur einzelnen Eigentümergruppen - getrennt nach den Gebäuden - zuordnen, muss dies also grundsätzlich von Anfang an auch in einer Gemeinschaftsordnung - möglichst auslegungsfrei - so vereinbart sein; spätere Kostenverteilungsänderungsbeschlüsse mit nur einfacher Beschlussmehrheit wären stets erfolgreich anfechtbar, könnten also nur Bestandskraft und Verbindlichkeitswirkung mangels Anfechtung als sog. vereinbarungs- oder gesetzesändernde Beschlüsse ("Zitterbeschlüsse") erlangen [a.A. die h.R. Literaturmeinungseit Oktober 1999: Nichtigkeit kostenverteilungsändernder Mehrheitsbeschlüsse!].