Entscheidungsstichwort (Thema)
Zur rechtzeitigen Benachrichtigung des Mieters von Handwerkerarbeiten in der Mietwohnung
Leitsatz (amtlich)
Der Mieter kann den Zutritt vom Vermieter beauftragter Handwerker generell verwehren, wenn der Vermieter den Handwerkertermin nicht rechtzeitig mitgeteilt hat.
Normenkette
BGB §§ 535-536, 541a
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin des Hauses. Die Beklagten sind bzw. waren dort Mieter. Im August 1984 ließ die Klägerin in dem Haus die gesamten Fenster von außen streichen. Als am 17.8.84, einem Freitag, die Fenster von innen gestrichen werden sollten, wurde den Handwerkern der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen von den Beklagten verweigert, so daß die Arbeiten an diesem Tag nicht ausgeführt wurden. Die Prozeßbevollmächtigten der Klägerin forderten daraufhin die Beklagten mit Schreiben vom 17.8.1984 auf, sofort die Vornahme des Innenanstrichs der Fenster zu dulden. Daraufhin gestatteten sämtliche Beklagten am 20.8.84 die weitere Durchführung der Malerarbeiten (Innenanstrich der Fenster).
Die Klägerin behauptet, jede Mietpartei sei vor Durchführung der Anstricharbeiten über den Umfang der durchzuführenden Arbeiten aufgeklärt worden, es seien Terminabsprachen getroffen worden. Der Klägerin sei durch die Weigerung der Beklagten, die Malerarbeiten am 17.8.84 ausführen zu lassen, ein Schaden in Höhe von insgesamt 469,68 DM dadurch entstanden, daß die ausführende Malerfirma der Klägerin die Fehlstunden vom 17.8.84 entsprechend in Rechnung gestellt habe. Die Beklagten zu 5.) hätten am 17.8.84 auch den Zutritt zu der Wohnung der urlaubsbedingt abwesenden Mieter K. verweigert, obwohl die Beklagten zu 5.) zwecks Durchführung der Malerarbeiten die Wohnungsschlüssel im Besitz gehabt hätten.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagten hätten sich wegen positiver Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig gemacht.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in vollem Umfange abzuweisen, da sie unschlüssig ist.
Der Klägerin stünde nur dann ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung auf Schadensersatz zu, wenn die Klägerin schlüssig dargelegt hätte, daß die Weigerung der Beklagten, den Innenanstrich der Fenster am 17.8.84 zu dulden, rechtswidrig gewesen wäre. Letzteres hat die Klägerin jedoch nicht schlüssig vorgetragen. Sie hätte dazu substantiiert darlegen müssen, daß die Beklagten von der Klägerin präzise und rechtzeitig vor dem 17.8.84 auf die am 17.8.84 durchzuführenden Malerarbeiten (Innenanstrich) hingewiesen worden seien. In Anbetracht des erheblichen Eingriffs in die Privatsphäre der einzelnen Mieter (die Anstreicher mußten die Wohnung der betreffenden Mieter betreten) war die Klägerin als Vermieterin verpflichtet, rechtzeitig vor dem 17.8.84 die Beklagten darauf hinzuweisen, daß an diesem Tage derartige Arbeiten durchgeführt werden sollten. Ohne daß insoweit die Interessenlage der Klägerin als Vermieterin verkannt wird und ohne daß insoweit eine Überspannung der an einen Vermieter zu stellenden Pflichten vorliegt, muß ein Vermieter derartige Arbeiten, die nur in der Wohnung des Mieters durchgeführt werden können, dem Mieter rechtzeitig und unmißverständlich mitteilen. Dieser Verpflichtung kommt der Vermieter nur dann nach, wenn er in einem ausreichenden zeitlichen Abstand vor den geplanten Arbeiten den Mieter (in der Regel schriftlich) auf die Notwendigkeit und den genauen Zeitpunkt der Durchführung dieser Arbeiten hinweist. Im vorliegenden Fall bestand dazu (nämlich zu der rechtzeitigen Benachrichtigung der einzelnen Mieter) deshalb besondere Veranlassung, weil die Malerarbeiten im Sommer und damit in der Urlaubszeit durchgeführt werden sollten, also während einer Zeit, in der Mieter häufig verreist zu sein pflegen.
Aus den vorstehenden Gründen bedurfte es zur schlüssigen Darlegung eines Schadensersatzanspruches der genauen Darlegung, daß die betreffenden Mieter rechtzeitig über die geplanten Arbeiten informiert worden waren. Dazu war aber weiter erforderlich, daß die Klägerin hätte angeben müssen, wann und wie die Beklagten über die am 17.8.84 geplanten Anstreicherarbeiten informiert worden sind. Dazu hat die Klägerin jedoch nichts vorgetragen, so daß ihr allgemeiner Vortrag, es hätten Terminabsprachen stattgefunden, unschlüssig ist und deshalb nicht ausreicht. Unabhängig davon bestand hier deshalb besondere Veranlassung für die Klägerin, einen solchen präzisen Vortrag zu der Frage, ob die Beklagten rechtzeitig vorab informiert waren, vorzunehmen, weil sämtliche Beklagten, bis auf die Beklagten zu 3, eine Vorankündigung der am 17.8.84 geplanten Anstreicherarbeiten bestritten haben. Aus diesem Grund bedurfte es auch keines Hinweises des Gerichtes dazu, daß der Vortrag der Klägerin insoweit unsubstantiiert und unschlüssig ist.
Unerheblich ist auch, aus welchen Gründen die Beklagten am 17.8.84 den Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verwehrt haben. Da die Klägerin nicht schlüssig nachgewiesen hat, daß überhaupt eine rechtzeitige Information über die geplanten Anstreicherarbeiten den Beklagten...