AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 22.06.2005 - 209 C 75/05

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 37,18 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 31.03.2005 zu zahlen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Berufung wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Fertigung eines Tatbestands wird nach § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage hat vollumfänglich Erfolg.

Die zulässige Klage ist auch begründet.

Der Kläger kann von der Beklagten Zahlung von 37,18 Euro aus § 535 Abs. 2 BGB verlangen.

Unstreitig ist der Kläger Vermieter und die Beklagte Mieter einer im Hause … Berlin, gelegenen Wohnung. Ebenfalls unstreitig hat die Beklagte an den Kläger neben einer Nettokaltmiete Vorschüsse auf die kalten und warmen Betriebskosten zu zahlen, über welche der Kläger jährlich abzurechnen hat. Der Kläger erteilte der Beklagten am 17.03.2004 eine Abrechnung über die kalten Betriebskosten und errechnete in dieser einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 142,90 Euro zu Lasten der Beklagten, auf welchen diese 96,42 Euro bezahlte; lediglich die mit 46,48 Euro errechneten anteiligen Hauswartskosten bezahlte die Beklagte nicht. Von diesen begehrt der Kläger im hiesigen Rechtsstreit noch 80 % = 37,18 Euro.

Der Kläger kann von der Beklagten Zahlung dieser 37,18 Euro verlangen. Die von der Beklagten gegen die – nachvollziehbare – Betriebskostenabrechnung erhobenen Einwendungen dringen nicht durch.

Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf den Umstand stützen, dass es keinen schriftlichen Hauswartsvertrag mit dem Hauswart, Herrn …, gibt. Zwar hat der Mieter ein Einsichtsrecht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege. Dieses Einsichtsrecht bezieht sich aber nur auf die beim Vermieter vorhandenen Unterlagen; den Vermieter trifft aber keine Pflicht, sich bestimmte Unterlagen zur Einsicht für den Mieter erst zu verschaffen (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten 8. Aufl. 2004 RN 3289). Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, sämtliche Verträge schriftlich abzuschließen. So gibt es regelmäßig auch keine schriftlichen Verträge wenn der Vermieter etwa Anschaffungen für Haus oder Garten in einem Ladengeschäft/Baumarkt tätigt. Dies stellt auch keine Umgehung des Einsichtsrechts des Mieters dar. Wenn etwa der Vermieter keinen Beleg für eine bestimmte Ausgabe hat und diese Ausgabe vom Mieter bestritten wird, muss der Vermieter im Prozess den Anfall der Kosten auf anderem Wege substantiieren. Da vorliegend indes keine fehlende Rechnung oder Quittung betroffen ist, sondern ein fehlender schriftlicher Vertrag, die Beklagte aber den Vertragschluss selbst nicht bestreitet, muss dieser auch nicht substantiiert vorgetragen werden. Das Einsichtsrecht der Beklagten ist auch deshalb nicht verletzt, weil es bei der Umlage der Hauswartskosten letztlich nicht darauf ankommt, welche Tätigkeiten der Hauswart vertragsgemäß ausführen soll, sondern darauf, welche Tätigkeiten er tatsächlich ausführt und wofür er bezahlt wird. Dies kann die Beklagte aber auch ohne Kenntnis des Vertragsinhalts überwachen.

Soweit die Beklagte der Auffassung ist, die vom Kläger mitgeteilten Hauswartstätigkeiten seien zum Großteil (nicht umlagefähige) Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten, vermag sich das Gericht dem nicht anzuschließen. Umlagefähig sind Hauswartstätigkeiten, soweit sie folgende Bereiche betreffen: Verkehrssicherung; Bedienung, Überwachung und Pflege haustechnischer Anlagen; Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsflächen; Einweisung von Lieferanten; Nach- und Schließdienst (Kinne/Schach Miet- und Mietprozessrecht 3. Aufl. 2002 § 556 RN 195). Nicht umlagefähig sind folgende Tätigkeiten: Veranlassung von Instandhaltungsmaßnahmen einschließlich der Mängelmeldung, Vornahme von Instandhaltungsmaßnahmen, Verwaltungsleistungen (Kinne/Schach a.a.O. RN 196). Vorliegend hat der Kläger folgende Hauswartstätigkeiten mitgeteilt:

• „Er sorgt dafür, dass das Haus und das Hoftor geschlossen wird bzw. nach 20:00 Uhr verschlossen ist.” Hierbei handelt es sich die umlagefähigen Tätigkeiten Verkehrssicherung und Nach- und Schließdienst.
• „Er informiert die Verwaltung über Unregelmäßigkeiten und Missstände im Haus.” Dies betrifft zum Teil die nicht umlagefähige Mängelmeldung, zum Teil die unlagefähige Verkehrssicherung.
• „Herr … kontrolliert den Ölstand und kontrolliert die Anlieferung durch Lieferanten.” Hier handelt es sich um die umlagefähigen Tätigkeiten Überwachung haustechnischer Anlagen und Einweisung von Lieferanten.
• „Er kontrolliert den Fahrstuhl.” Dies stellt die umlagefähige Tätigkeit Überwachung haustechnischer Anlagen dar.
• „Er teilt die Zählerstände für die Verbrauchseinheiten (Wasser, Strom, Öl etc.) mit.” Hierbei handelt es sich um nicht umlagefähige Verwaltungstätigkeit.
• „Weiterhin kontrolliert Herr … die Treppenhäuser, die Keller und den Parkplatz damit kein Müll entsorgt wird.” Dies betrifft die umlagefähigen Tätigkeiten Verkehrssicherung und Wachdienst.

Andere Hauswartstätigkeiten sind von den Parteien nich...