Tenor
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 286,41 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 95,47 EUR seit dem 5. September 2005, 6. Oktober 2005 und 5. November 2005 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Abfassung eines Tatbestandes wurde gem. § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist – bis auf einen Teil des Zinsanspruchs – begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten – gem. § 427 BGB als Gesamtschuldner – einen Anspruch auf Zahlung offener Miete für die Monate September, Oktober und November 2005 in Höhe von insgesamt 286, 41 EUR aus § 535 Abs. 2 BGB. Unstreitig haben die Beklagten im streitgegenständlichen Zeitraum die monatlich vereinbarungsgemäß zu zahlende Nettokaltmiete um 95,47 EUR gemindert gezahlt.
Entgegen der Ansicht der Beklagten war die zu zahlende Miete jedoch ab dem 1. September 2005 nicht um 15 % der Nettokaltmiete gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB gemindert. Unstreitig haben zwar auf dem an das Wohngrundstück der Beklagten unmittelbar angrenzenden Grundstück im streitgegenständlichen Zeitraum Bauarbeiten stattgefunden, was grundsätzlich – dies ist gerichtsbekannt – nachteilige Auswirkungen auf den Mietgebrauch der umliegenden Wohnungen hat; die Beeinträchtigungen wie z.B. Lärm- und Staubeinwirkungen stellen jedoch in der vorliegenden Konstellation keinen Fehler der Mietsache der Beklagten im Sinn des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.
In der Rechtsprechung ist zwar anerkannt, dass auch nachteilige Einwirkungen auf den Mietgebrauchs, die von Dritten verursacht werden, geeignet sind, eine Mietminderung im Umfang der dadurch entstehenden Wohnwertbeeinträchtigung zu begründen; dies jedenfalls dann, wenn die Grenze der Erheblichkeit überschritten ist (vgl. Abs. 1 Satz 2 der vorgenannten Vorschrift). Für die Frage, ab wann die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten nicht hinzunehmen und damit als Mangel der Mietsache im Sinn des § 536 Abs. 1 BGB anzusehen ist, wird von einem Teil der Rechtsprechung die Regelung des § 906 BGB entsprechend herangezogen und darauf abgestellt, ob der Vermieter die Störungen verhindern oder von dem Störer einen Ausgleich für die Mietminderung beanspruchen kann (so z.B. BGH WM 1961, 654, 657; OLG Düsseldorf BB 1991, 159). Von einem anderen Teil der Rechtsprechung wird die entsprechende Anwendung der Regelung des § 906 BGB auf den Mieter als Besitzer abgelehnt und statt dessen darauf abgestellt, inwieweit der Mieter die Beeinträchtigungen gemäß den mietvertraglichen Vereinbarungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Umstände des Vertragsschlusses – insbesondere der Lage des Mietobjekts – hinnehmen muss (so z.B. KG GE 2003, 115, 116, 117; BayObLG NJW 1987, 1950, 1951).
Unabhängig davon, welchem dieser Ansätze man vorliegend folgen würde, scheidet eine Minderung der Miete gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB im Zeitraum September bis November 2005 aus. Sowohl bei Heranziehung der Wertung des § 906 BGB als auch ohne dessen Berücksichtung ergibt sich, dass die nachteiligen Einwirkungen auf die Mietwohnung der Beklagten im benannten Zeitraum keinen Mangel der Mietsache darstellen und damit eine Mietminderung nicht rechtfertigen können. Die Bautätigkeiten auf dem Nachbargrundstück sind sowohl als ortsüblich im Sinn des § 906 BGB anzusehen als auch von den Beklagten unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarung und den tatsächlichen Gegebenheiten bei Vertragsschluss hinzunehmen.
Nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Kläger befand sich das Bauwerk auf dem Nachbargrundstück bereits bei Mietvertragsabschluss in einem erkennbar instandsetzungsbedürftigem (Ruinen-)Zustand; die Aufnahme von Bautätigkeit in näherer oder fernerer Zukunft war damit bei Abschluss des Mietvertrages bereits ortsüblich im Sinn des § 906 BGB. Damit, dass die Ruine als solche ohne jegliche Bautätigkeit erhalten bleibt, durften die Beklagten nicht rechnen, da selbst Ruinen, die nicht „wiederbelebt” werden, entweder irgendwann gänzlich abgerissen oder zumindest im Rahmen der Verhinderung des Einsturzes instandgehalten werden müssen.
Unabhängig davon müssen die Beklagten die Einwirkungen, auch wenn man allein auf die mietvertraglichen Vereinbarungen abstellen würde, hinnehmen, weil das Risiko derartiger Bautätigkeiten mit den entsprechenden Auswirkungen auf den Mietgebrauch der Wohnung der Beklagten bereits dem Mietvertragsschluss zugrunde lag; dabei kommt es entscheidungserheblich nicht darauf an, ob den Vertragsparteien – insbesondere den Beklagten – dieses Risiko bewusst war und ob es ausdrücklich der Mietpreisberechnung zugrunde gelegt wurde (vgl. LG Berlin, GE 2003, 115, 116 – bestätigt durch Kammergericht, GE 2003, 115, 116, 117; OLG München, NJW-RR 1994, 654, 655). Entscheidend ist allein, dass die Beklagten hätten erkennen könn...