AG Berlin-Mitte Urteil vom 26.11.2002 - 2 C 560/01

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung Nr. … von bisher monatlich 555,45 DM (284,00 EUR) um 68,31 DM (34,93 EUR) auf nunmehr monatlich 623,76 DM (318,92 EUR) mit Wirkung ab dem 01. Oktober 2001 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 2/5 und die Beklagten als Gesamtschuldner 3/5 zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird jedoch nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in … Auf den schriftlichen Mietvertrag mit den Rechtsvorgängern der Kläger vom 08. Juni 1979 wird Bezug genommen (Bl. 6 ff. d.A.). Die Kläger haben an dem Haus umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchgeführt, unter anderem eine Sammelheizung und neue Bäder eingebaut, wofür die Beklagten einen Modernisierungszuschlag in Höhe von 161,22 DM seit 01. Juni 2000 zahlen. Inzwischen ist das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt und die Wohnung der Beklagten verkauft worden. Die Erwerber … sind seit 02. September 2002 als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 04. Juli 2001 verlangten die Kläger von den Beklagten Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um monatlich 118,27 DM beginnend ab dem 01. Oktober 2001. Auf den Inhalt des Erhöhungsverlangens wird Bezug genommen (Bl. 11 d.A.). Die Beklagte zu 1. erteilte damals ihre Zustimmung, für Oktober 2001 wurde dann die erhöhte Nettokaltmiete gezahlt. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 01. November 2001 (Bl. 44 ff. d.A.) widersprachen die Beklagten ausdrücklich der begehrten Mieterhöhung und erklärten die Verrechnung des für Oktober 2001 bereits gezahlten Erhöhungsbetrages mit der Mietzahlung für 11/2001.

Mit der vorliegenden Klage verlangen die Kläger Zustimmung zur Mieterhöhungserklärung. Sie sind der Ansicht, die ortsübliche Miete ergebe sich aus dem Feld G 3 des Mietspiegels 2000 für die östlichen Bezirke, denn die Wohnung sei inzwischen mit Heizung und modernem Bad ausgestattet. Ihrer Ansicht nach könnten sie den durch Modernisierung geschaffenen Standard im Anschluss an die Mieterhöhung nach § 3 MHG vom Juni 2000 für die folgenden Erhöhungen zugrunde legen. Hilfsweise tragen die Kläger vor, dass auch bei Einordnung der Wohnung in das Feld G 2 die Beklagten zur Zustimmung für einen monatlichen Erhöhungsbetrag von 68,31 DM verpflichtet seien, da in diesem Rasterfeld aufgrund der Ausstattungsmerkmale ein Zuschlag von 75 % der oberen Spanne auf den Mittelwert geltend gemacht werden könne.

Nachdem die Beklagten zwischenzeitlich diverse Widerklageanträge auf Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten erhoben haben, wovon der ursprüngliche Widerklageantrag zu 4. von beiden Parteien übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist, nachdem die Kläger und Widerbeklagten diesen Mangel am 12. Februar 2002 beseitigt haben, haben die Parteien die weiteren Widerklageanträge nach Eintragung der Erwerber im Grundbuch und Mitteilung dieses Eigentumsübergangs an die Beklagten übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung … von bisher monatlich 555,45 DM um 118,27 DM auf nunmehr monatlich 673,72 DM mit Wirkung ab dem 01. Oktober 2001 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, sie seien nicht verpflichtet, einer Mieterhöhungserklärung zuzustimmen, da sie bereits jetzt eine höhere als die ortsübliche Miete zahlen. Im Übrigen weisen sie darauf hin, dass abgesehen von den übrigen Spannenmerkmalen, die inzwischen unstreitig sind, die Wohnung in der Merkmalsgruppe 3 ein negatives Merkmal aufweist, da zwei Zimmer der Wohnung nach Norden gehen.

Wegen des Vortrages der Parteien im Einzelnen wird auf die zwischen ihnen gewechselten und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen jedoch unbegründet. Die Beklagten sind verpflichtet, dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger auf eine ortsübliche Miete von ehemals 5,89 DM/m² zuzustimmen, denn die ortsübliche Miete ergibt sich unter Heranziehen des Mietspiegelfeldes G2, wobei zum Mittelwert ein Zuschlag von 75 % der oberen Spanne hinzuzurechnen ist. Entgegen der Ansicht der Kläger ergibt sich die Einordnung der Wohnung der Beklagten ohne Berücksichtigung des Ausstattungsmerkmals Sammelheizung, da dieses erst im Jahre 2000 unter Erhöhung der Miete gemäß § 3 MHG a.F. erstellt worden ist und die Kläger dafür die Möglichkeit der Umlage der Modernisierungskosten gemäß § 3 MHG gewählt haben. Insoweit sind sie zumindest für die Dauer von drei Jahren nicht berechtigt, die durch Modernisierung geschaffenen Ausstattungsmerkmale, hier auch das von ihnen a...