AG Berlin-Neukölln Urteil vom 15.09.1993 - 17 C 87/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietminderung

Tenor

1) Die Klage wird abgewiesen.

2) Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu trogen.

3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 495 a ZPO abgesehen.

Gründe

Die Klage ist nicht begründet. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zahlung von rückständigen Mietzinsen zu, da die Beklagte in den Monaten September 19 und Dezember 1992 bis Februar 1993 den Mietzins für ihre Wohnung in der … in Berlin – … berechtigterweise um 20 % gemindert hat. Nach dem übereinstimmenden Vortrag beider Parteien fanden in den Monaten September 1992 bis einschließlich Februar 1993 in dem Mietshaus … in Berlin … umfangreiche Modernisierungsarbeiten statt. Unter anderem wurden neue Steigeleistungen verlegt, eine Heizungsanlage eingebaut und Fenster erneuert. Im Verlaufe der Arbeiten wurden im Keller die Wände aufgestemmt, um durch 10 × 10 cm große Durchbrüche die Steigleitungen verlegen zu können. Auch durch die Wohnung der Beklagten wurden Steigeleitungen verlegt und durch die freibleibenden Zwischenräume drang mangels erst nachträglich angebrachter Abdeckmanschetten Baustaub in die Wohnung ein. Weiterhin wurden die Wohnungen mit einer Türklingel- und einer Gegensprechanlage ausgestattet. Auch nach dem Vortrag der Klägerin fanden diese Arbeiten zumindest teilweise bis 20,00 Uhr statt.

Aufgrund der durchgeführten Bauarbeiten und der damit verbundenen nicht unerheblichen Beeinträchtigungen war die Beklagte berechtigt, für die Zeit der Durchführung der Arbeiten ihre Miete um 20 % zu mindern. Dieses Minderungsrecht ergibt sich aus § 537 BGB, wonach der Mieter zur Minderung berechtigt ist, wenn die Tauglichkeit der Mietsache während der Mietzeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch gemindert ist. Voraussetzung ist eine Minderung des objektiven Gebrauchswertes des Mietobjeckts, wobei sich die Höhe der Minderung nach der Art und dem Umfang von Funktionseinbußen, der Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigungen und das Ausmaß der Folgebeeinträchtigung bemißt.

Soweit die Klägerin die Ansicht vertreten hat, durch die Modernisierungsarbeiten seien nur die üblichen Lärmbelästigungen entstanden, die eine Mietminderung nicht rechtfertigen, ist dies unzutreffend und unbeachtlich.

Nach dem unstreitigen Vortrag beider Parteien steht fest, daß in dem von der Beklagten bewohnten Wohnhaus umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchgeführt würden, die zwangsweise zu nicht unerheblichen Lärmbeeinträchtigungen führen. Soweit die Klägerin zugestanden hat, daß im Keller Wände zur Verlegung der Steigeleitungen aufgestemmt wurden, eine Lärmbeeinträchtigung der im ersten Stock des Hauses wohnenden Beklagten jedoch abgestritten hat, ist auch dies unbeachtlich. Es dürfte als allgemein bekannt anzusehen sein, daß bei Durchführung umfangreither Stemmarbeiten der damit verbundene Lärm über die Wände des Hauses bis in die oberen Stockwerke übertragen wird. Auch der Abriß von Öfen, die Stemmarbeiten für den Einbau von Heizungsrohren und die Erneuerung der Fenster sind mit umfangreichen Lärmbelästigungen verbunden, die ein Mieter nicht ohne weiteres hinnehmen muß. Auch die Tatsache, daß durch die nicht hinreichend abgedichteten Löcher, durch die die Steigeleitungen verlegt wurden, Baustaub in die Wohnung der Beklagten eindrang/rechtfertigt eine Minderung des Mietzinses, da sich der feine Baustaub in der gesamten Wohnung verteilt und zu einer erheblichen Verschmutzung führt. Auch die Installation einer Türklingel – und Gegensprechanlage in allen Wohnungen des Hauses wird zu einer nicht ohne weiteres hinnehmbaren Beeinträchtigung der Wohnqualität, da naturgemäß durch die erforderlichen Bohrungen ein erheblicher Lärm und eine beträchtliche Staubentwicklung verursacht wird. Weiterhin hat die Beklagte vorgetragen, daß durch die nicht abgedichteten Löcher der Steigeleitungen Dämpfe von Farben und Lösungsmitteln in ihre Wohnung eingedrungen sind. Soweit die Klägerin auch dies bestritten hat, ist dies unbeachtlich, da bei Durchführung der unbestrittenen Arbeiten die von der Beklagten beschriebenen Beeinträchtigungen nicht vermieden werden können.

Es kann im Ergebnis dahingestellt bleiben, in welchen Zeiträumen genau die einzelnen Maßnahmen durchgeführt wurden. Nach dem übereinstimmenden Vortrag beider Parteien fanden die Hauptarbeiten im September 1992 und von Dezember 1992 bis März 1993 statt, so daß die Beklagte für diesen Zeitraum berechtigterweise den Mietzins gekürzt hat. Auch wenn zwischen den einzelnen Arbeiten einige Tage keine wesentlichen Beeinträchtigungen vorgelegen haben, so rechtfertigen die erheblichen Beeinträchtigungen, die während der Durchführungen der Arbeiten für die Beklagte entstanden sind, die vorgenommene Minderung von 20 %. Dabei ist darauf hinzuweisen, daß angesichts des beträchtlichen Umfangs der Modernisierungsarbeiten und die damit verbundenen zwangsläufigen Belästigungen für die Beklagte eine Minderung von 20 % auf jeden Fall gerechtfertigt ist, so daß eine Bewe...