Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Die Beklagten mieteten von den Klägern mit Mietvertrag vom 10.09.2001 die Wohnung im 1. Obergeschoss des Vorderhauses …
In § 2 Ziffer 1. a. des schriftlichen Mietvertrages ist folgende Regelung enthalten:
Das Mietverhältnis beginnt am 01.10.2001.
Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, die für beide Vertragsteile verbindlich ist, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 01.10.2005.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf den schriftlichen Mietvertrag vom 10.09.2001 verwiesen.
Die Beklagten haben mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 26.09.2002 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2002 erklärt.
Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 11.10.2002 haben die Kläger unter Berufung auf § 2 des Mietvertrages die Kündigung als unbegründet zurückgewiesen. Die Beklagten haben mit Schreiben vom 05.11.2002 mitteilen lassen, dass sie an der Kündigung zum 31.12.2002 festhalten.
Die Kläger sind der Ansicht, die Kündigung zum 31.12.2002 sei unwirksam.
Die Kläger beantragen,
festzustellen, dass das Mietverhältnis über die Wohnräume … in … Vorderhaus, I. Obergeschoss, gemäß Mietvertrag vom 10.09.2001, fortbesteht und durch die Kündigung der Beklagten vom 26.09.2002 nicht zum 31.12.2002 aufgelöst wird.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie halten die Kündigung vom 26.09.2002 zum 31.12.2002 für wirksam.
Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die nach § 256 Abs. 1 ZPO zulässige Klage ist unbegründet.
Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 26.09.2002 gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31.12.2002 wirksam beendet worden.
Die Regelung in § 2 Zif. 1. a. des Mietvertrages ist gemäß § 573c Abs. 4 BGB unwirksam, da sie im Verhältnis zu der in § 573 c Abs. 1 BGB festgelegten Kündigungsfrist eine Benachteiligung des Mieters bedeutet.
Die vertragliche Vereinbarung der erstmaligen Kündigungsmöglichkeit zum 01.10.2005 stellt einen evidenten Verstoß zum Nachteil des Mieters gegen die vom Gesetzgeber gewollte allgemeine dreimonatige Kündigungsfrist dar.
Bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag handelt es sich nicht um einen Zeitmietvertrag, sondern es ist in § 2 vereinbart, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft. Nach der Mietrechtsreform kann ein Zeitmietvertrag im übrigen wirksam nur noch nach den in § 575 BGB aufgeführten qualifizierten Voraussetzungen geschlossen werden. Dies spricht – ungeachtet der ohnehin klaren Regelung in § 573c Abs. 4 BGB – dafür, dass ein befristeter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts nach dem Willen des Gesetzgebers unzulässig ist.
Eine Unwirksamkeit der Kündigung der Beklagten zum 31.12.2002 ergibt sich auch nicht aus § 557a Abs. 3 BGB, wonach das Kündigungsrecht des Mieters bei Staffelmietvereinbarungen für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Es spricht viel dafür, dass es sich insoweit um ein Redaktionsversehen des Gesetzgebers handelt, da diese Regelung im Widerspruch zu § 573c BGB steht, der auch für Staffelmietverträge gilt.
Vorliegend kommt es hierauf jedoch nicht, an, da der streitgegenständliche Mietvertrag keine Vereinbarung über eine Staffelmiete enthält; dass die Kläger nach ihrem Vortrag ursprünglich eine Staffelmietvereinbarung wollten, ändert daran nichts. Im übrigen wäre das Gericht der Auffassung, dass auch bei Staffelmietvereinbarungen das Kündigungsrecht nur durch (qualifizierte) Zeitmietverträge ausgeschlossen werden kann (vgl. Palandt, 62. Aufl. 2003, § 557a BGB Rdz. 10).
Soweit die Kläger vorgetragen haben, dass bei den Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien Einigkeit darüber bestanden habe, dass ein längerfristiges Mietverhältnis geschlossen werden solle, ist dies nicht entscheidungserheblich; es kommt maßgeblich auf die Regelung in § 2 des Mietvertrages an, die – auch als Individualvereinbarung – gemäß § 573c Abs. 4 ZPO unwirksam ist.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Fundstellen
Haufe-Index 1074091 |
IWR 2003, 74 |
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