AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 20.09.2004 - 109 a C 316/04

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird gestattet die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von … abzuwenden, sofern nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter des mit einem mehrgeschossigen Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks … Die Beklagten sind Mieter der in dem Haus befindlichen Wohnungen. Der Kläger ist darüber Eigentümer weiterer Grundstücke, nämlich des Grundstücks … des Grundstücks … und des Grundstücks … Sämtliche Grundstücke verfügen über Gartenanlagen. Das streitgegenständliche Grundstück ist das größte. Mit Vertrag vom 10. März 1999 schloss der Kläger mit dem Hauswart einen Dienstvertrag, über die klägerischen Grundstücke mit Ausnahme des Grundstücks …. Unter dem 1. Juli 2003 rechnete der Kläger über die Betriebskosten für das Jahr 2002 ab. Hierbei stellte er für das Grundstück … der für sämtliche Grundstücke anfallenden Hauswartskosten von … in Rechnung. Den Prozentsatz ermittelte er indem er den Miettelwert aus dem prozentualen Anteil des Grundstücks … an der Wohnfläche, der Grundstücksfläche und der Anzahl der Wohnungen sämtlicher vom Hauswart betreuter klägerischer Grundstücke bildete. Pro Wohnung zog er außerdem eine Reparaturkostenpauschale von … ab. Die Beklagten zahlten die sich aus den Abrechnungen ergebenen Nachzahlungsbeträge nicht. Die Beklagte zu 1. zog darüber hinaus … wegen ihrer Meinung nach überhöhter Hauswartskosten von der Miete für Januar 2004 ab.

Der Kläger behauptet, der Hauswartsdienstvertrag sei im Jahre 2000 auf die … erweitert worden.

Der Beklagte zu 2. ist zum Verhandlungstermin trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagten, den Beklagten zu 2. im Wege des Versäumnisurteils, zur Zahlung an ihn wie folgt zu verurteilen:

   1. Die Beklagte zu 1) zur Zahlung von … nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 07.01.2004;
   2. Der Beklagte zu 2) zur Zahlung von … nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 01.01.2004;
   3. Der Beklagte zu 3) zur Zahlung von … nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 01.01.2004;
   4. Die Beklagten zu 4) und 5) als Gesamtschuldner zur Zahlung von … nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 01.01.2004;
   5. Die Beklagten zu 6) und 7) als Gesamtschuldner zur Zahlung von … nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 01.01.2004;
   6. Die Beklagten zu 8) und 9) als Gesamtschuldner zur Zahlung von … nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 01.01.2004;
   7. Die Beklagten zu 10) und 11) als Gesamtschuldner zur Zahlung von … nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 01.01.2004;
   8. Die Beklagten zu 12) und 13) als Gesamtschuldner zur Zahlung von … nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 01.01.2004.

2. Solange die Grundstücke … über dieselbe Hauswartsstelle hauswartsmäßig betreut werden, sind die Beklagten als Mieter verpflichtet, gemeinsam mit den anderen Mietern des Grundstücks … von den dadurch entstehenden Hauswartskosten den Anteil als auf das Grundstück … entfallende „Kosten für den Hauswart” gemäß Ziffer 14 der Anlage 3 zu § 27 II. BV/§ 2 Ziffer 14 BetrKV zu tragen, der sich nach dem Prozentsatz bestimmt, der sich als Mittelwert aus dem prozentualen Anteil des Grundstücks …

   • an der Wohnfläche
   • an der Grundstücksfläche
   • an der Anzahl der Wohnungen

   der vorgenannten Grundstücke rechnerisch ermittelt, mit der Maßgabe, dass sich die Verpflichtung der Beklagten zu … jeweils einzeln und der jeweils zwei Beklagten zu … gesamtschuldnerisch auf die Übernahme des anteiligen Betrags beschränkt, der sich unter Berücksichtigung des Anteils der Wohnfläche der Wohnung der jeweiligen Beklagten an der Gesamtwohnfläche des Wohnhauses … ergibt.

Hilfsweise beantragt er:

Es wird festgestellt, dass der Kläger berechtigt ist, die für das Grundstück … anfallenden auf die Mieter dieses Grundstücks gemäß Ziffer 14 der Anlage 3 zu § 27 II. BV/§ 2 Ziff. 14 BetrKV („Kosten für den Hauswart”) als Betriebskosten umlegbaren Kosten des für das Grundstück und für weitere Grundstücke des Klägers tätigen Vollhauswarts in der Weise zu ermitteln, dass er die Kosten nach dem Prozentsatz bestimmt, der sich als Mittelwert aus dem prozentualen Anteil des Grundstücks …

• an der Wohnfläche
• an der Grundstücksfläche
• an der Anzahl der Wohnungen

sämtlicher vom Hauswart unter Einschluss des Grundstücks … betreuter klägerischer Grundstücke rechnerisch ergibt.

Die Beklagten zu … beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten zu … meinen, der vom Kläger gewählte Umlageschlüssel für die Hauswartskosten sei nicht ordnungsgemäß, so dass die Betriebskostenab...