AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 22.07.1998 - 6 C 419/97

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 160,12 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 18. März 1998 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin ½ und die Beklagte ½ zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313 a Abs. 1, 495 a Abs. 2 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Nachzahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 1996 in Höhe von 160,12 DM aus § 535 Satz 2 BGB. Die weitergehende Klage ist unbegründet, Insgesamt beträgt der aus der Betriebskostenabrechnung 1996 auf die Beklagte entfallende Nachzahlungsbetrag 494,97 DM, auf den die Beklagte bisher 334,85 DM gezahlt hat.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1996 ist bei den Kosten für die Be- und Entwässerung zu berichtigen, denn die Klägerin hat bei dieser Position 189,15 DM zuviel abgerechnet. Statt der in Ansatz gebrachten Gesamtkosten in Höhe von 30,726,28 DM durfte die Klägerin nur Kosten in Hohe von 30.537,13 DM ansetzen.

Dies liegt allerdings nicht in dem Mehrverbrauch begründet. Auffallend ist zwar, daß im Jahr 1996 rund 500 m³ Wasser mehr verbraucht worden sind. Soweit die Beklagte allerdings behauptet, dieser Mehrverbrauch sei ausschließlich auf unkontrollierte Wasserverluste durch im Garten fest verlegte Wasserschläuche entstanden, hat sie für Ihre Behauptung keinen Beweis angetreten.

Zu Recht wendet die Beklagte gegen die Be- und Entwässerungskosten allerdings die Nichtvornahme eines Spengwasserabzuges ein. Insoweit ist die Abrechnung der Klägerin zu korrigieren und sind von den Gesamtkosten für die Be- und Entwässerung 189,15 DM für 39 m³ Abwasser in Abzug zu bringen, unerheblich ist, daß die Berliner Wasserwerke der Klägerin mangels eines entsprechenden Antrages für 1996 einen Sprengwasserabzug nicht gewahrt haben. Aus Gründen einer ordnungsgemäßen und wirtschaftlichen Verwaltung und im Interesse der Mieter wäre die Klägerin verpflichtet gewesen, einen Antrag auf einen Sprengwaseerabzug zu stellen, um die Kosten so gering wie möglich zu halten. Ausweislich des von der Klägerin eingereichten Schreibens van 24.11.1997 gewahren die Wasserwerke für das Grundstück im Jahr 1997 einen pauschalen Sprengwasserabzug von 39 m_, was bei einem Betrag von 4,85 DM/m³-Abwasser im Jahr 1996 einen Abzug von 189,15 DM für das Kalenderjahr 1996 bedeutet. Diesen Betrag muß sich die Klägerin entgegenhalten halten lassen. Daraus ergeben sich umlagefähige Be- und Entwässerungskosten in Höhe von noch 30.537,13 DM (=30.726,28 DM abzüglich 189,15 DM).

Die Kosten für die Ungezieferbekämpfung in Höhe von 138,00 DM durfte die Klägerin nicht in die Betriebskostenabrechnung einfließen lassen, weil es sich dabei um eine einmalige Maßnahme handelt. Kosten für die Beseitigung von Ungeziefer können nur dann als Betriebskosten auf alle Mieter umgelegt werden, wenn es sich um laufende Aufwendungen handelt, die turnusgemäß wiederkehren. Das ist bei der Beseitigung eines Wespennests nicht der Fall, Auch die Klägerin hat nicht behauptet, daß sie in regelmäßigen Abständen Wespennester oder anderes Ungeziefer auf dem Grundstück bekämpfen müsse.

Bei den Gartenarbeiten ist die Klägerin berechtigt, einen Betrag von 6.563,17 DM in Ansatz zu bringen.

Die Rechnung der Firma … ist in Höhe von 6.776,22 DM umlagefähig. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören Kosten für die Erneuerung oder Teilerneuerung von Pflanzen und Gehölzen (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 4 MHG, Rdnr. 30). Die Klägerin legt hinsichtlich der Neuanpflanzungen im einzelnen dar, daß diese entweder witterungsbedingt notwendig waren oder aber eingegangene bzw. unansehnlich gewordene Pflanzen ersetzt haben. Bei Frostschäden oder Altersschwäche von Pflanzen handelt es sich um naturbedingte Ereignisse, die regelmäßig, wenn auch nicht notwendig jährlich wiederkehren. Die Beklagte behauptet aber auch nicht, daß die Pflanzen durch mangelhafte Pflege eingegangen seien und ersetzt werden mußten, so daß die Kosten umlagefähig sind. Es handelt sich dabei auch um eine ordnungsgemäße Verwaltung, weil ehemals vorhandene Pflanzen ersetze worden sind. Auch die Kosten für die Rodungsarbeiten (Position 3 der Rechnung der Firma …) kann die Klägerin als Betriebskosten gegenüber der Beklagten abrechnen. Die Klägerin hat insoweit unbestritten vorgetragen, die Rodungen der einen Eibe und der zwei Fichten seien erforderlich gewesen, weil diese zu groß geworden waren und die Fenster von Mietern verdunkelten. Hierbei handelt es sich nach Ansicht des Gerichte um wiederkehrende Kosten, die umlagefähig sind. Daß Bäume wachsen und mit zunehmendem Wachstum Fenster verdunkeln können, liegt in der Natur der Sache. Dem Vermieter die Umlage derartiger Kosten jedenfalls dann zu verweigern, wenn eigene Mieter durch die Bäume beeinträchtigt werden, hieße den Vermieter zur Pflanzung ausschließlich von Sträuchern oder nur se...