Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 400,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieter einer Wohnung im Hause Blumenthalstraßs 23 in 1000 Berlin 42. Mit Schreiben vom 18.12.1990 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zur Zahlung einer erhöhten Miete von bisher 620,– DM auf 806,– DM mit Wirkung ab dem 1.3.1990. Bei der im Mieterhöhungsverlangen angegebenen Ausgangsmiete von 620,– DM handelt es sich um die Nettokaltmiete, deren Erhöhung die Klägerin um einen Betrag von 186,– DM begehrte. In dem Mieterhöhungsverlangen, Bl. 10 d.A., auf das vollinhaltlich Bezug genommen wird, ist angegeben, daß sich der verlangte Mietzins bei einer Wohnfläche von 62,16 m² auf 12,96 DM pro mz beläuft. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlanges verwies die Klägerin auf 5 Vergleichswohnungen hinsichtlich derer jeweils die Brutto-Kaltmiete, d.h. die Miete einschließlich der Betriebskosten, angegeben ist.
Die Beklagte zahlt zusätzlich zur bisherigen Netto-Kaltmiete von 620,– DM einen Betriebskostenvorschuß von 75,– DM.
Die Klägerin behauptet, der gemäß Mieterhöhungsverlangen vom 18.12.1990 geforderte Mietzins sei ortsüblich.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Netto-Miete für die Wohnung Nr. 14 in der Blumenthalstraße 23, 1000 Berlin 42, von bisher 820,– DM netto auf nunmehr monatlich 806,– DM netto mit Wirkung ab 1.3.1991 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet, daß die angegebenen Mieten der Vergleichswohnungen in den letzten 3 Jahren vereinbart worden wären. Sie ist ferner der Ansicht, für eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG verbleibe schon deshalb kein Spielraum, weil bereits die bisherige Miete über dem Mittelwert des Feldes H 5 des Mietspiegels für Neubauwohnungen liege.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist bereits unzulässig, da das Mieterhöhungsverlangen vom 18.12.1990 unwirksam ist mit der Folge, daß die Zustimmungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG nicht in Gang gesetzt wurde. Der Ablauf der Zustimmungsfrist ist jedoch Sachurteilsvoraussetzung für die Zustimmungsklage des Vermieters (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG Rd.Nr. 106; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rd. Nr. III 703).
Das Mieterhöhungsverlangen vom 18.12.1990 ist unwirksam, da es einer ordnungsgemäßen Begründung im Sinne des § 2 Abs. 2 MHG entbehrt. Die Mangelhaftigkeit der Begründung ist darin zu sehen, daß das Mieterhöhungsverlangen hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung die Netto-Kaltmiete zugrunde legt, während die angegebenen Mieten der Vergleichswohnungen auf einer Brutto-Kaltmiete, d.h. der Miete einschließlich der Betriebskosten, basieren. Eine solche Handhabung ist nicht zulässig. Vielmehr hätte die Klägerin angesichts der unterschiedlichen Mietstruktur die Betriebskostenanteile zum Zwecke der Vergleichbarkeit zu der vereinbarten Netto-Kaltmiete hinzurechnen müssen (vgl. Sternel a.a.O. Rd. Nr. III 817). Dies hat die Klägerin im Mieterhöhungsverlangen vom 18.12.1990 nicht getan. Vielmehr wird dort für die streitgegenständliche Wohnung die verlangte Miete von 12,95 DM pro m² angegeben und zur Begründung auf die Mieten der Vergleichswohnungen verwiesen, bei denen im Quadratmetermietzins jedoch die Betriebskosten enthalten sind. Das Mieterhöhungsverlangen hat damit für den Bekalgten als Mieter nicht mehr den erforderlichen Informationswert. Vielmehr sind die Angaben betreffend den Quadratmetermietzins für den Mieter irreführend, da er selbstverständlich von einer Vergleichbarkeit der Mietstruktur seiner Wohnung mit derjenigen der Vergleichswohnungen ausgeht. Der maßgebliche Brutto-Kaltmietzins für die vom Beklagten angemietete Wohnung läge tatsächlich höher als 12,96 DM pro m², nämlich bei 14,17 DM. Durch die fehlerhafte Angabe im Mieterhöhungsverlangen stellt sich für den Mieter die Differenz zur angegebenen Miete der Vergleichswohnungen erheblich größer dar, als sie tatsächlich ist, wodurch der Mieter in seiner Entscheidung über die Zustimmung unbewußt beeinflußt wird. Dabei ist es unerheblich, daß letztlich auch bei ordnungsgemäßer Begründung des Mieterhöhungsverlangens die Mieten der Vergleichswohnungen vorliegend noch über der begehrten Miete der streitgegenständlichen Wohnung lagen. Ein ordnungsgemäßer Hinweis auf entsprechende Entgelte vergleichbarer Wohnungen im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG liegt unter den vorgenannten Umständen nicht vor (so auch Landgericht Berlin, WUM 1985, 306).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §...
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