Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, entweder dem Kläger und einem der von ihm beauftragten Hausverwaltern … bzw. … oder aber beiden Hausverwaltern und den Zutritt zu der von ihm innegehaltenen Wohnung im Hause … Berlin Vorderhaus, IV. Obergeschoß rechts, zum Zwecke der Besichtigung der Wohnung einmalig, und zwar nur werktags zwischen 15 Uhr und 18 Uhr und 72 Stunden nach Vorankündigung, zu gewähren, ohne den Zutritt davon abhängig zu machen, daß der Kläger und/oder die von ihm beauftragten Hausverwalter … und … sich vor dem Betreten der Wohnung die Schuhe ausziehen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Beklagte ist Mieter einer im Vorderhaus, 4. Obergeschoß rechts gelegenen und dem Kläger gehörenden Wohnung im Hause … Berlin 21. In dem der Wohnung zugrundeliegenden Mietvertrag vom 19. Mai 1982 ist unter § 16 Nr. 1 folgendes bestimmt:
„1. Der Vermieter oder/und sein Beauftragter können die Mieträume nach rechtzeitiger Ankündigung besichtigen, sei es zur Prüfung des Zustandes oder aus anderen wichtigen Gründen”.
Am 18. Mai 1989 besichtigten zwei Hausverwalter des Klägers nebst einem weiteren Mieter die Wohnung des Beklagten, da dort ein Wasserschaden eingetreten war. Auf Aufforderung des Beklagten zogen die beiden Vertreter des Klägers dabei ihre Schuhe aus. Am 14. Juni 1989 kontrollierte und wartete eine Firma … im Auftrag des Klägers den in der Wohnung des Beklagten befindlichen Kachelofen. Bereits mit Schreiben vom 03. Juni 1989 hatte der Kläger dem Beklagten mitgeteilt, daß er am 14. Juni d. J. um 18.00 Uhr die ordnungsgemäße Durchführung der Arbeiten überprüfen und bei dieser Gelegenheit auch den allgemeinen Zustand der Wohnung besichtigen wolle. Der Beklagte hatte zwar keine Einwände gegen den Termin, verlangte jedoch erneut, daß die von dem Kläger beauftragte Hausverwaltung vor der Besichtigung die Schuhe ausziehe, was diese ablehnte.
Mit seiner Klage verfolgt der Kläger sein Begehren, die Wohnung zu besichtigen, ohne sich die Schuhe ausziehen zu müssen, weiter.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, entweder dem Kläger und einem der von ihm beauftragten Hausverwaltern … beziehungsweise … oder aber beiden Hausverwaltern und … den Zutritt zu der von ihm innegehaltenen Wohnung im Hause … Berlin 21, Vorderhaus, IV. Obergeschoß rechts, zum Zwecke der Besichtigung der Wohnung einmalig, und zwar nur werktags zwischen 15.00 Uhr und 18.00 Uhr und 72 Stunden nach Vorankündigung, zu gewähren, ohne den Zutritt davon abhängig zu machen, daß der Kläger und/oder die von ihm beauftragten Hausverwalter … sich vor dem Betreten der Wohnung die Schuhe ausziehen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung, aufgrund seines ihm allein zustehenden Nutzungsrechtes sei es sein Recht, in seiner Wohnung bestimmte Verhaltensweisen anzuordnen. Sein Ansinnen sei kein schikanöses Verhalten, sondern beruhe auf prinzipiellen Erwägungen, unter anderem auch deshalb, weil er in seiner Wohnung im Durchgangszimmer Vogaübungen durchführe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsatze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hatte Erfolg; sie ist begründet. Das grundsätzliche Besichtigungsrecht des Klägers im vorliegenden Fall, das im übrigen zwischen den Parteien ansich nicht im Streit ist, steht ihm aufgrund der sich aus dem Mietvertrag ergebenen Nebenpflicht des Beklagten zu, das Betreten der Räume zu dulden. Dabei kann offenbleiben, ob sich der Kläger auf § 16 Nr. 1 des Mietvertrages berufen kann oder ob diese Klausel aufgrund dessen, daß in ihr eine Festlegung der Besichtigungszeiten nicht erfolgt ist im ganzen unwirksam ist (vgl. dazu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. 296). Jedenfalls ergibt sich das Besichtigungsrecht auch ohne besondere Vereinbarung als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag (vgl. dazu Palandt-Putzo, 48. Aufl § 535 BGB, Anm. 3 c c.c.), wobei es auch nicht durch das Betreten der Wohnung des Beklagten anläßlich des Wasserschadens für die nächsten ein bis zwei Jahre verbraucht war, da jene Besichtigung nur in einem eingeschränkten Umfang erfolgte und die Reparatur bzw. Wartung durch die Firma … zu jenen Zeitpunkt auch noch nicht erfolgt war.
Dem Kläger steht aber auch das Recht zu, die Wohnung des Beklagten selbst beziehungsweise – in Wahrnehmung seiner Interessen – durch seine beiden Hausverwalter … zu betreten, ohne die Schuhe ausziehen zu müssen. Auch wenn dem Beklagten sicherlich das alleinige Nutzungsrecht an seiner Wohnung zusteht, so geht sein Ansinnen doch zu weit Soweit die Duldungspflicht des Mieters geht, ist er verpflichtet, das Betreten der Wohnung zu dulden, ohne dem Vermieter oder dessen Bevollmächtigten vorzuschreiben, in welchem Aufzug diese Besichtigung zu erfolgen habe. Sollte eine Beschmutzung oder Beschädigung der Wohnung dabei eintreten, so ist selbstverständlich der Vermieter beziehungsweise hier der Kläger...