AG Berlin-Tiergarten Urteil vom 06.08.2001 - 5 C 150/01

Nachgehend

LG Berlin (Urteil vom 21.03.2003; Aktenzeichen 63 S 365/01)

Tenor

1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Tiergarten vom 11. Juni. 2001 wird aufrechterhalten.

2. Die Klägerin trägt die weiteren Kosten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Beklagte ist Mieter einer 1-Zimmer-Wohnung im Hause … aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 29. September 1997. Danach war eine Bruttokaltmiete von 268,00 DM zuzüglich einer „Möbilerungsumlage” von 172,00 DM zu zahlen und einem Heizkostenvorschuß von 45,00 DM. Die Berechnung in der Anlage 1 zum Mietvertrag für die Möblierungsumlage enthält als wesentliche Positionen eine Einbauküche zum Preise von 3.289,00 DM und Spanplatten in Küche und Wohnzimmer für 216,60 DM und 864,50 DM sowie Sockelleisten für 494,00 DM und Auslegware für 54,73 DM und 409,22 DM zuzüglich Verlegungskosten.

Mit Schreiben vom 30. Januar 2001 verlangte die Klägerin Zustimmung zu einer Mieterhöhung und berief sich auf das Mietspiegelfeld A 2.

Nach Erlaß eines klageabweisenden Versäumnisurteils und nach rechtzeitigem Einspruch beantragt die Klägerin,

unter Aufhebung des Versäumnisurteils den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 268,00 DM um 44,40 DM ab 1. April 2001 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

wie erkannt zu entscheiden.

Er beruft sich darauf, daß wohnwertmindernde Merkmale in der Gruppe 3 und in der Gruppe 4 vorlägen. Eine Waschmaschine sei nicht stellbar, die Wohnung habe keinen Balkon und keinen Abstellraum, liege im Quergebäude und das Treppenhaus sei renovierungsbedürftig. Ferner sei die Wohnung lärmbelastet.

Die Klägerin hat eingeräumt, daß die Wohnung weder über einen Abstellraum noch über einen Keller verfügt.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet, denn die Klägerin hat trotz rechtlichen Hinweises sich zum Beweis für die ortsübliche Vergleichsmiete allein auf den Mietspiegel berufen. Dieser ist jedoch – ausnahmsweise – hier als Beweismittel ungeeignet. Nach dem Mietvertrag war ein erheblicher Möblierungszuschlag zu zahlen, wobei der Klägerin grundsätzlich einzuräumen ist, daß dieser bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Mietspiegel zunächst ausgeklammert wird. Hier handelt es sich jedoch im wesentlichen um Ausstattungsmerkmale, die auch im Mietspiegel als Sondermerkmale berücksichtigt sind (moderne Einbauküche 0,20 DM pro qm und hochwertiger Bodenbelag 0,43 DM pro qm). Wie im Prozeßkostenhilfebeschluß für den Beklagten im einzelnen dargelegt, zahlt der Beklagte nach der Berechnung mit dem Mietspiegel schon jetzt mehr als die ortsübliche Miete. Bei einem unstreitigen wohnwertmindernden Merkmal ist zu dem Wert von 9,42 DM pro qm der Zuschlag für die moderne Einbauküche und den Bodenbelag (zu Gunsten der Klägerin als hochwertig unterstellt) zu zählen zuzüglich den pauschalen Betriebskosten, woraus sich eine Gesamtmiete von 406,23 DM ergibt. Der Beklagte zahlt jedoch schon jetzt 440,00 DM monatlich.

Dazu kommt, daß die Klägerin wesentliche Teile ihrer Instandhaltungspflicht (Fußboden) aus der Miete ausgeklammert hat und als Möblierungszuschlag geltend macht. Es würde jedoch auf eine Umgehung des § 2 MHG und des normativen Charakters des Mietspiegels (der auch zur Mietsenkung dienen soll) hinauslaufen, wenn der Vermieter in einem Mieterhöhungsverfahren bestimmte Teile der Kaltmiete ausklammert und auf diese Weise einen höheren Mieterhöhungsbetrag errechnet. Die Vorgehensweise der Klägerin wäre nur dann nicht zu beanstanden, wenn es sich um einen echten Möblierungszuschlag gehandelt hätte, bei dem also für Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände ein angemessener Zuschlag verlangt wird. Selbst wenn man im übrigen der Aufstellung der Klägerin folgen wollte, die von einer Gesamtsumme von 7.517,52 DM ausgeht, ergibt sich daraus in keinem Fall, welcher Berechnungsmethode man auch folgt, ein Möblierungszuschlag von 172,00 DM (bei einer Berechnung analog § 3 MHG mit 11 % ergäbe sich ein Betrag von 68,91 DM monatlich). Da die Klägerin für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich Möblierungszuschlag sich nur auf den Mietspiegel berufen und keinen weiteren Beweis etwa durch Sachverständigengutachten angetreten hat, war das klageabweisende Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Fundstellen

Haufe-Index 1776709

IWR 2002, 69