Entscheidungsstichwort (Thema)
Zustimmung zur Mieterhöhung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist Vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin des Hausgrundstücks Fehmarner Str. 18 in Berlin-Wedding, in dem der Beklagte mietweise die im Vorderhaus parterre links gelegene 1- Zimmerwohnung mit einer Größe von 49,05 qm innehält. Es handelt sich um einen sogenannten Altbau; der monatliche Mietzins beträgt 308,26 DM mithin 6,22 DM je qm. Mit Schreiben vom 11. Sept. 1988 forderte die Klägerin den Beklagten zur Zahlung einer Mieterhöhung von 15,42 DM monatlich auf, d.h. Zahlung eines Mietzinses von 6,54 DM je qm, und zwar unter Berufung auf Feld D IV des Berliner Mietzinsspiegels (Wohnungen errichtet bis 1918). Der Beklagte gab die geforderte Zustimmungserklärung in der Folgezeit nicht ab.
Vorliegend nimmt die Klägerin den Beklagten auf Zustimmung zur Zahlung des geforderten erhöhten Mietzinees in Anspruch. Sie trägt vor, die Wohnung sei wohnwerterhöhend mit Isolierglasfenster im Zimmer ausgestattet, habe Gemeinschaftsantenne bzw. Kabelanschluß, eine verstärkte Elektrosteigeleitung, eine Gegensprechanlage, gute Verkehrsverbindungen durch die Buslinien 16 und A 64 sowie die D-Bahnlinie, die Wohnlage sei ruhig, es bestünden gute Einkaufsmöglichkeiten im Rahmen der guten Verkehrsbedingungen. Dies alles rechtfertige die Einstufung der Wohnung über dem Durchscnittssatz des Mietzinsspiegels.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung des Mietzinses ab 1.12.1988 für die oben genannte Wohnung pro monatlich 15,42 DM von 308,26 DM auf 323,78 DM zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt vor, die Wohnung habe negative Merkmale. In der Küche gäbe es keine Tür, so daß Kochgerüche durch die ganze Wohnung ziehen. Der Raum sei durch einen Baum im Hof und die Partneranlage ungenügend besonnt. Letzteres gelte auch für das Zimmer, hier bedingt durch einen überhängenden Balkon. Das Zimmerfenster sei schlecht isoliert und verzogen. Innerhalb der Wohnanlage sei die Wohnung schlecht gelegen, da am Hausdurchgang. Sie sei unzureichend isoliert. Auch ergäben sich Staubbelastungen durch ein unmittelbar in der Nähe befindliches Kohlekraftwerk, Geruchsbelästigungen durch Silos im Hafengebiet und Störungen durch ständig parkplatzsuchende Autos. Es gäbe keine öffentlichen Grünflächen in unmittelbarer Nähe.
Wegen der Einzelheiten hinsichtlich des Vorbringens der Parteien wird verwiesen auf die Schriftsätze der Klägerin vom 12.1. und 28.2.1989 und des Beklagten vom 4.2.1989.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist abzuweisen.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Forderung des mit der Erklärung vom 11.9.1988 geforderten erhöhten Mietzinses nach §§ 2 MHG, 1,2 GVW Berlin nicht zu.
Nach dem Berliner Mietzinsspiegel, auf den die Klägerin ihr Begehren zulässig gestutzt hat, beträgt der Mietzins durchschnittlich – wie zwischen den Part unstreitig – für Wohnungen, wie die des Beklagten 5,81 DM je qm, und zwar innerhalb einer Spanne von 4,17 bis 7,51 DM Eine Mietzinserhöhung hinsichtlich des von dem Beklagten gezahlten Betrages von 6,22 DM je qm, der bereits über dem Durchscnittsniveau des Mietzinsspiegels liegt, wäre daher nur gerechtfertigt, wenn die Wohnung wohnwerterhöhende Merkmale aufwiese, die gegenüber wohnwertmindernden Merkmalen erheblich überwiegen Das ist nach dem Vorbringen der Parteien nicht der Fall. Innerhalb der vom Mietspiegel entwickelten Merkmalgruppe 1 haben die Parteien keine erhöhenden oder mindernden Merkmale vorgetragen. Innerhalb der Merkmalgruppe 2 ist die Küche unstreitig nicht durch eine Tür zur übrigen Wohnung abgrenzbar auch ist die Küche schlecht besannt. Dies ist als wohnwertmindernd anzusehen.
In Merkmalsgruppe 3 (Wohnraum) ist als mindernd die – unstreitige – schlechte Belichtung des Raumes anzusehen, als anspruchserhöhend das Vorhandensein einer Isolierverglasung. Mithin heben sich diese Merkmale auf und sind unberücksichtigt zu lassen.
In Merkmalgruppe 4 (Wohnanlage) ist mindernd die Erdgeschoßlage am Durchgang zum Hinterhaus anzusehen, werterhöhend aber das Vorhandensein der Gemeinschaftsantenne, der verstärkten elektrischen Steigeleitung und der Gegensprechanlage. In dieser Merkmalgruppe überwiegen somit die erhöhenden Merkmale, was eine Erhöhung des Mietzinses von 20 % gegenüber dem Durchschnittssatz und dem Höchstbetrag rechtfertigen könnte.
In Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) sind auf der Negativseite zu berücksichtigen – gerichtsbekannt – in unmittelbarer Nähe keine Grünflächen vorhanden sind, ein Kohlekraftwerk und das Hafengebiet sich in der Nähe befinden, wovon Emissionen üblicherweise ausgehen. Diesen drei Negativpunkten stehen zwar als wohnwerterhöhende Punkte die ruhige Wohnlage in einer Seitenstraße und die guten Verkehrsverbindungen gegenüber sowie die guten Einkaufsmöglichkeiten. Bei Abwägung der Positiv- und Negativmerkmale heben sich diese aber auf.
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