Tenor
Der Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 08.11.2022 zu TOP 12
Antrag Frau W Genehmigung zur Veränderung des Gartenhauses (Verkleinerung, Änderung Stellung und Entfernung des Zementsockels, Entfernung des Baumstumpf mit Wurzeln)
wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin von zwei Wohnungen bei der Beklagten. In der Versammlung vom 08.11.2022 hat die Gemeinschaft mehrere (Negativ-)Beschlüsse gefasst. Unter anderem handelt es sich um folgende Beschlüsse:
„TOP 5
Bestellung des Verwalters (die geltende Bestellung läuft zum 15. Dezember 2022 aus) Angebot der Hausverwaltung: Gebührenerhebung um 1,00 EUR netto pro Wohneinheit/Monat bei einer Neubestellung auf drei Jahre
Die Firma J in C wird ab dem 16. Dezember 2022 für weitere drei Jahre als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft wiederbestellt. Die Kosten pro Wohneinheit und Monat erhöhen sich von derzeit 20,00 EUR netto auf 21,00 EUR netto.
TOP 12
Antrag Frau W: Genehmigung zur Veränderung des Gartenhauses (Verkleinerung, Änderung Stellung und Entfernung des Zementsockels, Entfernung des Baumstumpf mit Wurzeln)
Einstimmig genehmigt die Gemeinschaft den Antrag von Frau W für ungültig zu erklären.
TOP 19
Wiederherstellungsarbeiten nach einem Wasserschaden in der Wohnung von Frau B im Kinderzimmer (Kosten ca. 3.100,00 EUR) und nach einem Wasserschaden im Juli 2020 im Schlafzimmer und Wohnzimmer Kosten ca. 6.900,00 EUR)
Bei drei Enthaltungen und drei Gegenstimmen und Rest Ja-Stimmen wird die Wiederherstellung auf Kosten der WEG abgelehnt.
TOP 20
a) Rückbau des Gartenhauses und des Zaunes in Bezug auf das Sondernutzungsrecht zur Einheit 14 gehörend
Bei fünf Enthaltungen und Rest Gegenstimmen wird der Antrag abgelehnt.
b) Rückbau des Gartenhauses, des Zaunes und der Terrasse in Bezug auf das Sondernutzungsrecht zu Einheit 13 gehörend
Bei zwei Enthaltungen und Rest Gegenstimmen wird der Antrag abgelehnt.
c) Gartengestaltung entsprechend den Beschlüssen der WEG und Gemeinschaftsordnung siehe Teilungserklärung
d) Parkverbot direkt vor dem Haus … und Wiederherstellung der Grünfläche
Bei einer Ja-Stimme, vier Enthaltungen und im übrigen Gegenstimmen, wird der Antrag abgelehnt.
e) Feststellung der Ursache des Feuchtigkeitsschadens im Kinderzimmer in der Einheit Nummer … durch einen Sachverständigen
Bei vier Enthaltungen und Rest Gegenstimmen, wird der Antrag abgelehnt.
f) Austausch der Schieber (Legionellengefahr)”.
Bei zwei Ja-Stimmen, einer Enthaltung, Rest Gegenstimmen, wird der Antrag abgelehnt.”
Mit der Klage wendet sich die Klägerin gegen die gefassten (Negativ-)Beschlüsse und begehrt im Hinblick auf die Negativbeschlüsse eine Beschlussersetzung.
Die Klägerin trägt im Hinblick auf die Anfechtung zu TOP 5 vor, dass sie im Vorfeld der Eigentümerversammlung dem Verwalter mehrfach Schreiben zukommen lassen, in welchem sie erklärt, weshalb sie einen Tagesordnungspunkt zur Abberufung des WEG-Verwalters aufgenommen haben möchte. Sie habe den Verwalter aufgefordert, diesen Tagesordnungspunkt aufzunehmen. Mehrfach habe sie den Verwalter erinnern müssen, eine Eigentümerversammlung durchzuführen und diesen Punkt zur Abstimmung zu bringen. Obwohl die Klägerin Angebote anderer Verwalter vorgelegt hatte und wiederholt um Aufnahme des TOPs gebeten hatte, habe der Verwalter diesen Tagesordnungspunkt nicht – zumindest nicht, wie beantragt – aufgenommen. Er habe vielmehr unter TOP 5 allein die Verlängerung des Vertrages alternativlos zum Beschluss gebracht. Obwohl Angebote anderer Verwalter durch die Klägerin gegeben waren, habe der Verwalter hier eine Woche vor Auslaufen seines Vertrages ohne Vergleichsangebote oder Einladung von Mitbewerbern die Gemeinschaft quasi vor vollendete Tatsachen gestellt. Der Gemeinschaft sei es eine Woche vor Auslaufen des Vertrages ohne Kenntnis der anderen Angebote oder Mitbewerber gar nicht mehr möglich gewesen, eine andere Entscheidung zu treffen. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass die Verwaltung pflichtwidrig über Jahre hinweg (seit 2019) eine Eigentümerversammlung nicht durchführte. Erst eine Woche vor Auslaufen ihres Vertrages habe die Verwaltung nach fast drei Jahren dann doch eine Eigentümerversammlung durchgeführt. Bemerkenswert sei hierbei, dass entgegen der anderen Beschlüsse in dem Protokoll nicht angegeben sei, mit welchem Stimmverhältnis hier die weitere Bestellung überhaupt zustande gekommen sein soll. Allein daher sei das Ergebnis schon anzuzweifeln. Da die Klägerin nicht vor Ort gewesen sei, werde, da das Beschlussergebnis nicht aus dem Protokoll erkennbar sei, mit Nichtwissen bestritten, dass die Verwaltung überhaupt mehrheitlich gewählt worden sei.
Zudem lägen eine Vielzahl von erheblichen Pflichtverstößen der Verwaltung vor, so dass die Weiterführung des Verwaltervertrages nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung ...