Leitsatz (amtlich)
„Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein, so dass die Absendung der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter innerhalb dieser Frist nicht ausreichend ist.”
Tenor
I. …
Tatbestand
Die Klägerin macht Nachzahlungsansprüche aus Betriebskosten-/Nebenkostenabrechnungen für die Zeiträume vom 15.03.2001 bis 30.06.2001, vom 01.07.2001 bis 30.06.2002, vom 01.07.2002 bis 30.06.2003 und vom 01.07.2003 bis 30.06.2004 gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldner geltend. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter der Wohnung, gelegen … in …Brandenburg an der Havel.
Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 455,05 Euro (890,00 DM). Die jährlich gezahlten Betriebskosten-Vorauszahlungen der Beklagten betrugen unstreitig im Zeitraum vom 15.03.2001 bis 30.06.2001 insgesamt 546,06 Euro (1.068,00 DM), im Zeitraum vom 01.07.2001 bis 30.06.2001 und vom 01.07.2002 bis 30.06.2003 sowie vom 01.07.2003 bis 30.06.2004 jeweils 1.638,12 Euro/Jahr.
Mit Schreiben vom 09.06.2003 – Anlage K2 (Blatt 10 der Akte) –, vom 25.06.2003 – Anlage K3 (Blatt 11 der Akte) –, vom 27.06.2004 – Anlage K4 (Blatt 12 der Akte) – und vom 18.04.2005 – Anlage K5 (Blatt 13 der Akte) – rechnete die Klägerin über die Betriebs- und Heizkosten für diese jeweiligen Zeiträume gegenüber den Beklagten ab. Die Beklagten zahlten auf die insofern ihnen in Rechnung gestellten Nachzahlungen jedoch nicht den geringsten Geldbetrag.
Die Klägerin trägt vor, dass die jeweiligen Betriebskostenabrechnungen ordnungsgemäß erstellt worden seien und zudem auch noch fristgerecht den Beklagten als Mieter mitgeteilt worden seien.
Im Übrigen habe sie ….
Bezüglich der Abrechnungszeiträume würde sie im Übrigen davon ausgehen, dass es ausreichend sei, wenn die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen noch rechtzeitig zur Post aufgegeben werden und nicht, dass diese dem Mieter auch tatsächlich innerhalb der Jahres-Frist zugehen würden. Dass diese Abrechnungen aber noch ordnungsgemäß, d. h. rechtzeitig zur Post aufgegeben wurden, hätte jedoch die Beweisaufnahme ihrer Auffassung nach hier ergeben.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie … zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, dass sie gegen die jeweiligen Betriebskostenabrechnungen der Klägerin Widerspruch wegen offensichtlicher Unrichtigkeit eingelegt hätten. …
Im Übrigen würden sie mit Nichtwissen bestreiten, dass die jeweiligen Betriebskostenabrechnungen ordnungsgemäß durch die Klägerseite zur Post gegeben wurden. Selbst unterstellt, die Betriebskostenabrechnungen wäre noch vor Fristablauf jeweils per Post abgesendet worden, seien diese ihnen jedoch nicht fristgerecht zugegangen.
Das Gericht hat nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 06.03.2007 (Blatt 115 der Akte) Beweis erhoben. Hinsichtlich der uneidlich gebliebenen Aussagen der Zeugen … wird auf die Feststellungen in der Sitzungsniederschrift vom 06.03.2007 (Blatt 114 – 119 der Akte) Bezug genommen.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird darüber hinaus auch auf die Sitzungsniederschrift vom 06.03.2007 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nur im zuerkannten Umfang begründet. Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von … Euro zu (§ 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Absatz 5, Nr. 1 und 3 sowie 4 des Mietvertrages der Prozessparteien).
Die Klägerin hat hier zwar nachvollziehbar dargelegt, dass die von ihrer Seite erstellten Betriebskostenabrechnungen inhaltlich korrekt sind – wie noch ausgeführt werden wird –. Allerdings gilt grundsätzlich für eine etwaige Nachzahlungsverpflichtung des Mieters, dass über die Höhe der tatsächlich entstandenen Betriebskosten der Vermieter auch fristgerecht abzurechnen hat, weil der Vermieter nur im Umfang des tatsächlichen Verbrauchs einen vertraglichen Erstattungsanspruch gegen den Mieter hat. Diese Rechtslage ändert sich nicht dadurch, dass der Vermieter mit dem Mieter monatliche Abschlagszahlungen vereinbart, über die nach Ablauf eines Jahres abzurechnen ist (BGH, NJW 2005, Seiten 1499 ff. = WuM 2005, Seiten 337 ff.). Über die Höhe der im Abrechnungszeitraum entstandenen Betriebskosten soll die zwingend vorgeschriebene jährliche Abrechnung des Vermieters – insbesondere im Interesse des Mieters – Klarheit verschaffen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, BGHZ Band 113, Seiten 188 ff. = NJW 1991, Seiten 836 f. = WuM 1991, Seiten 150 ff.; BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f. = WuM 2007, Seiten 196 f.).
Hi...