AG Braunschweig Urteil vom 15.03.1996 - 6 S 366/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung aus einem Mietvertrag. Formularmäßige Abwälzung von Verwaltungskosten auf den Mieter

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die formularmietvertragliche Verpflichtung des Mieters, neben der Grundmiete und den Betriebskostenvorauszahlungen einen festen monatlichen Betrag für Verwaltungskosten zu leisten, ist unwirksam.

Normenkette

AGBG § 9; BGB § 535; MietHöReglG §§ 4, 10; ZPO § 511a

Verfahrensgang

AG Braunschweig (Urteil vom 19.10.1995; Aktenzeichen 113 C 3637/95)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 19. Oktober 1995 – Geschäftsnummer: 113 C 3637/95 (9) – abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 725,– DM nebst 4% Zinsen seit dem 15. Juni 1995 zu zahlen.

Es wird festgestellt, daß die Beklagte auch künftig nicht berechtigt ist, aufgrund der Vereinbarung in § 4 Nr. 1 des Mietvertrages vom 27. Nov. 1992 dem Kläger monatliche Verwaltungskosten in Höhe von 25,– DM in Rechnung zu stellen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Der Gebührenstreitwert wird für den Berufungsrechtszug auf 1.025,– DM

festgesetzt.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

I.

Die zulässige Berufung ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm aufgrund des Vertrages vom 27. Nov. 1992 (Abl. Bl. 5, 6) erbrachten Verwaltungskosten von monatlich 25,– DM für die Zeit vom (1. Januar 1993 bis zum 31. Mai 1995), ferner auf Feststellung, daß die Beklagte auch künftig nicht berechtigt ist, ihm aufgrund von § 4 Nr. 1 des Mietvertrages monatliche Verwaltungskosten von 25,– DM in Rechnung zu stellen.

1. Die Beschwer des § 511 a ZPO ist erreicht. Der Leistungsantrag beträgt (§ 4 ZPO) 725,– DM. Hinsichtlich des Feststellungsantrages ist nach § 3 ZPO der dreifache Jahresbetrag zugrundezulegen, da die getroffene Regelung zumindest für diesen Zeitraum Bedeutung erlangen sollte. Insoweit ist in einer dem Anspruch auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung gem. § 2 MHG vergleichbaren Weise die Berechnung vorzunehmen.

2. In der Sache hat der Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm aufgrund des bezeichneten Mietvertrages bereits erbrachten Leistungen für die Zeit vom 1. Januar 1993 bis 31. Mai 1995, ferner auf die Feststellung, daß der Beklagte aufgrund der Vereinbarung in § 4 Nr. 1 des Mietvertrages ein Anspruch auf Zahlung solcher Kosten nicht zusteht.

a) Der Anspruch des Klägers ist in der geforderten Höhe von 725,– DM gerechtfertigt.

Es handelt sich um Verwaltungskosten, die er in Höhe von monatlich 25,– DM in der Zeit vom 1. Januar 1993 bis 31. Mai 1995 an die Beklagte gezahlt hat. Insoweit sind die Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Variante BGB gegeben.

In dem Mietvertrag der Parteien vom 27. November 1992 (Ablichtungen Bl. 5, 6) ist zwar in § 4 Nr. 1 eine Vereinbarung getroffen worden, die den Beklagten zur Zahlung von 25,– DM monatlich „Verwaltungskosten” verpflichtet. Diese Vereinbarung ist jedoch unwirksam.

Dieser Teil der Vereinbarung ist, soweit es sich um die Zahlung und um die Sachbezeichnung handelt, mit Schreibmaschine in den Vordruck „Mietvertrag” eingesetzt worden. Dieser Mietvertrag ist von der Beklagten vorgelegt worden. Aus der Sachdarstellung beider Parteien geht hervor, daß die Klausel mehrfach von der Beklagten im Rahmen von Mietverträgen zwischen ihr und Mietern verwendet worden ist, zumindest auch in dem Mietvertrag, der in dem Rechtsstreit 6 S 383/95 der Kammer (Amtsgericht Braunschweig: 113 C 3202/95) zu beurteilen ist (Abl. Bl. 7 bis 10 Beiakten). Damit sind die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 und 2 AGBG gegeben. Es handelt sich insoweit um allgemeine Geschäftsbedingungen. Die Unwirksamkeit dieser Regelung folgt aus § 9 Abs. 1 AGBG. Diese Klausel enthält nämlich eine unangemessene Benachteiligung des Klägers.

§ 4 Nr. 1 des Vertrages, überschrieben mit „Mietzins, Betriebskosten und weitere Nebenkosten”, lautet:

„Der Mietzins beträgt monatlich 740,– DM plus 25,– DM Verwaltungskosten DM 765,–- in Worten siebenhundertfünfundsechzig, gem. § 2 MHRG DM”. Der Betrag von 765,– DM ist ein formularmäßig vorbereitetes Kästchen eingefügt (Abl. Bl. 6).

Durch die Klausel wird neben dem Grundmietzins und den (vgl. § 4 Nr. 2) abzurechnenden Nebenkostenvorauszahlungen, die sich auf die Betriebskosten im Sinne von Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung beziehen und die in den Einzelheiten aufgeführt sind – mit der Überschrift „Art der Betriebskosten …” – eine weitere Gruppe von Nebenkosten eingeführt. Das widerspricht aber der gesetzlichen Regelung.

Ein Vermieter darf allerdings im Rahmen der ihm zustehenden Vertragsfreiheit selbst darüber entscheiden, ob und aufweiche Weise er – außerhalb des preisgebundenen Wohnraums – Nebenkosten in die Mietzinskalkulation einbezieht. Andere Nebenkosten als die in der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung genannte Betriebskosten sind zwar nicht nach § 4 MHG umlagefähig, sie bilden aber einen Bestandteil der Grundm...