Tenor
1. Die Beklagten werden verurteilt, das Einfamilienhaus …, bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, 2 WC, 2 Bad/WC, nebst Kellerraum und Speicher, sowie nebst Doppelgarage (2 Garagen) sowie eine freistehende Garage mit angebautem Nebengebäude (Abstellraum) zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2024 gewährt.
3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000,00 Euro abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe eines Einfamilienhauses.
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 18.12.2007 mieteten die Beklagten von dem Kläger die streitgegenständliche Immobilie mit Mietbeginn am 15.03.2008 an. Die aktuelle Nettomiete beträgt monatlich 2.110,97 Euro. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlage K1 Bezug genommen.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.02.2022 erklärte der Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.11.2022 wegen wirtschaftlicher Verwertung. Wegen der weiteren Einzelheiten und des genauen Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf die Anlage K2 Bezug genommen.
Der Kläger behauptet, dass er durch das bestehende Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert sei. Im Falle der Veräußerung der streitgegenständlichen Immobilie sei in vermietetem Zustand ein Verkaufspreis von maximal 1,3 Millionen Euro und in unvermietetem Zustand ein Verkaufspreis von 1,75 Millionen Euro erzielbar. Dies bedeute, dass der Kläger im Falle der Veräußerung der streitgegenständlichen Immobilie bei Fortbestehen des Mietverhältnisses mit den Beklagten einen Mindererlös in Höhe von 25,71 % im Verhältnis zum zu erwartenden Erlös bei Veräußerung nach beendetem Mietverhältnis hinnehmen müsse. Ferner behauptet der Kläger, dass im Falle einer baurechtlich genehmigten Errichtung eines weiteren Einfamilienhauses auf dem mitvermieteten rückwärtigen Grundstücksbereich ein Gewinn in Höhe von 400.000,00 Euro entstehe und damit die Verlustquote insgesamt 48,57 % betrage. Der Kläger habe bereits intensive Verkaufsbemühungen unternommen. Er sei finanziell auch auf die möglichen Erlöse durch den Verkauf des Mietobjekts in unvermietetem Zustand und die gleichzeitige Realisierung des Bauvorhabens für den Ankauf einer Immobilie im Ausland zur Verwirklichung eines Lebenstraumes angewiesen.
Der Kläger beantragt zuletzt:
Die Beklagten werden verurteilt, das Einfamilienhaus …, bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, 2 WC, 2 Bad/WC, nebst Kellerraum und Speicher, sowie nebst Doppelgarage (2 Garagen) sowie eine freistehende Garage mit angebautem Nebengebäude (Abstellraum) zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen kostenpflichtige Klageabweisung, vorsorglich die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Klage bereits wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses abzuweisen sei. Es handele sich um eine unzulässige Alternativkündigung, da der Kläger im Rahmen eines früheren Rechtsstreits mit Schriftsatz vom 27.12.2019 eine Eigenbedarfskündigung für seine Tochter ausgesprochen habe, wobei er bisher nicht erklärt habe, dass er aus dieser Kündigung keine weiteren Rechte herleite. Vorsorglich bestreiten die Beklagten, dass der Kläger durch das bestehende Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert sei. Die Beklagten bemühen sich im Rahmen des ihnen Obliegenden redlich um Ersatzwohnraum.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens der Sachverständigen … vom 17.11.2023, das in der mündlichen Verhandlung vom 20.03.2024 mündlich erläutert wurde.
Zur Ergänzung des Sachverhalts wird Bezug genommen auf sämtliche gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 12.09.2022 und vom 20.03.2024.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und auch in der Sache begründet.
I.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Gericht gemäß § 23 Nr. 2a GVG, § 29a Abs. 1 ZPO örtlich und sachlich zuständig, da Gegenstand des Verfahrens Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum sind, der im Bezirk des Amtsgerichts Dachau liegt. Insoweit besteht jedenfalls nunmehr auch ein Rechtsschutzbedürfnis des Klägers, da die Beklagten das streitgegenständliche Mietobjekt zum Ablauf der Kündigungsfrist am 30.11.2022 nicht geräumt haben.
1. Der Kläger hat vorliegend gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjekts aus § 546 Abs. 1 BGB, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Klägers vom 24.02.2022 unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB zum 30.11.2022 wir...