Verfahrensgang
AG Detmold (Urteil vom 07.01.1988) |
Tenor
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Detmold vom 07. Januar 1988 bleibt aufrechterhalten.
Die weiteren Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 900,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer eines Zweifamilienwohnhauses in …. Mit Mietvertrag vom 1. Dezember 1966 vermietete er die Wohnung im Obergeschoß des Hauses an die Beklagten zu 1) und 2). Zu § 20 (sonstige Vereinbarung) Ziff. 5 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien:
„Der Garten muß von den Hausbewohnern gemeinschaftlich gepflegt werden (z.B. Rasenmähen usw.)”.
Mit den Beklagten zu 3) und 4) schloß der Kläger unter dem 4. Juni 1973 einen schriftlichen Mietvertrag, wodurch ihnen die Wohnung im Erdgeschoß des Hauses nebst anteilmäßiger Gartenanlage vermietet wurde. Dieser Mietvertrag enthält zu § 25 (weitere Vereinbarungen) Ziff. 6 folgende Bestimmung:
„Der Garten muß von den Mietern gemeinschaftlich in Ordnung gehalten werden (zum B. Rasenmähen etc.)”.
Der Kläger begehrt von den Beklagten Kosten für die Regenerierung der Gartenfläche, die Reparatur des Gartenzaunes und des Schneidens von Buschwerk nebst Abfallbeseitigung sowie pauschal allgemeine Unkosten, insgesamt einen Betrag von 4.414,75 DM.
Er behauptet, die Beklagten hätten entgegen der mietvertraglichen Verpflichtung den Garten nicht gepflegt und in Ordnung gehalten. Der Rasen sei nie vertikutiert und nie gedüngt worden und dadurch vermoost. Nach dem jetzigen Zustand des Rasens sei eine Neuanlage erforderlich. Die Beklagten hätten auch die Bäume und das Gesträuch nicht geschnitten. Demzufolge seien die Bäume und Sträucher durch den Gartenzaun gewachsen und hätten diesen beschädigt.
Mit Schreiben vom 20. November 1981 habe er die Beklagten bereits zur ordnungsgemäßen Gartenpflege aufgefordert und angedroht, dies bei Nichtvornahme durch die Beklagten zukünftig auf Kosten der Beklagten durch einen Gärtner vornehmen zu lassen.
Der Kläger hat mit der Klage vom 4.11.1987 beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 4.414,75 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 02.12.1986 zu zahlen.
Durch Versäumnisurteil vom 7. Januar 1988 wurde die Klage abgewiesen.
Der Kläger, der gegen dieses Versäumnisurteil rechtzeitig Einspruch eingelegt hatte, beantragt nunmehr,
das Versäumnisurteil vom 7. Januar 1988 aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
an den Kläger 4.414,75 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 02.12.1986 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Sie behaupten, der Garten sei im Rahmen der ihnen obliegenden Verpflichtung zur Pflege bearbeitet worden. Das Vermoosen des Rasens sei auf die Bodenbeschaffung und nicht auf mangelhafte Pflege zurückzuführen. Das Beschneiden der Bäume habe der Kläger den Mietern verboten und sich selbst vorbehalten.
Wegen des Vorbringens der Parteien im übrigen wird Bezug genommen auf den Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Ein Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagten auf Erstattung der Kosten für die Instandsetzung des Gartens aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung ist nach dem Inhalt der mietvertraglichen Vereinbarung schon dem Grunde nach nicht gegeben. Ein solcher Schadensersatzanspruch würde zunächst voraussetzen, daß die Beklagten als Mieter zur Durchführung der vom Kläger benannten Arbeiten, deren Unterlassung nach seiner Behauptung die behaupteten Schäden verursacht haben, verpflichtet gewesen sind. Dies ist jedoch nach der mietvertraglichen Vereinbarung nicht der Fall.
Die Regelung in § 20 Ziff. 5 bzw. § 25 Ziff. 6 der Mietverträge, wonach die Mieter verpflichtet sind, den Garten gemeinschaftlichen zu „pflegen” bzw. „in Ordnung zu halten”, beinhaltet lediglich die Verpflichtung zur Durchführung einfacher Pflegearbeiten wie etwa das beispielhaft genannten Rasenmähen, Umgraben von Beetflächen, Unkraut jähten.
Eine Verpflichtung zur Durchführung von sonstigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten im Garten, die über diese einfachen und ohne besonderen Kostenaufwand durchführenden Pflegearbeiten hinausgehen, ergibt sich aus der mietvertraglichen Vereinbarung nicht.
Zwar ist eine Überbürdung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter grundsätzlich möglich. Da diese Pflichten jedoch nach der gesetzlichen Regel zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters zählen, sind entsprechende Vereinbarungen als Ausnahme von der gesetzlichen Regel, auch soweit es sich nicht um formularmäßige, sondern um Einzelvereinbarungen handelt, eng und im Zweifel dahingehend auszulegen, daß die gesetzliche Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter nicht geändert worden ist (...