Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft I-Straße in E. Die Beklagte war bis 31.12.2008 Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe sich nicht an die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung gehalten. Sie habe ohne Beschluss einen Gutachter zwecks Überprüfung von Putzrissen und der Statik des Hauses beauftragt. Belege hierüber seien nicht überreicht worden. Desweiteren sei die Beklagte mangels Eigentümerbeschluss nicht berechtigt gewesen, die Firma J mit der Durchführung von Gartenarbeiten zu beauftragen, wodurch Kosten in Höhe von 495,04 EUR angefallen seien.
Die Klägerin hat beantragt,
- ihr Auskunft zu erteilen über die Höhe der bezahlten Kosten eines von der Beklagten für die Eigentümergemeinschaft I-Straße, …1 E, beauftragten Gutachters zwecks Überprüfung von Putzrissen und der Statik des Hauses;
- an die Eigentümergemeinschaft I-Straße, …1 E 495,04 EUR zu zahlen sowie den weiteren noch nach Auskunftserteilung zu spezifizierenden Betrag sowie dann noch zu spezifizierende Nebenforderungen.
Die Parteien haben den Rechtsstreit in der Hauptsache bezüglich des Auskunftsanspruchs übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Klägerin in Erfahrung gebracht hatte, dass der an das Ingenieurbüro gezahlte Betrag sich auf 870,48 EUR belief.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an die Eigentümergemeinschaft I., …1 E 1365,52 EUR nebst Zinsen, 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit Zustellung sowie eine Nebenforderung in Höhe von 186,24 EUR nebst Zinsen, 5 % Punkte über dem Basiszinssatz seit Zustellung zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, die Klägerin sei weder hinsichtlich des Auskunftsanspruchs noch hinsichtlich des Zahlungsanspruchs aktivlegitimiert.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Klägerin ist hinsichtlich des Zahlungsanspruches zur Überzeugung des Gerichts nicht aktivlegitimiert.
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zahlung von insgesamt 1365,52 EUR an die Gemeinschaft gemäß §§ 812 Abs. 1 BGB bzw. §§ 280 Abs. 1, 281 BGB.
Die Geltendmachung von Ansprüchen und Forderungen in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum stellen Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung dar (Jennißen, WEG, 2008, § 21 Randnummer 6).
Die Ansprüche aus §§ 812 Abs. 1, sowie 280 Abs. 1, 281 BGB ergeben sich aus dem Verwaltervertrag, den die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Beklagten geschlossen hat. Bei einem Vertrag, der die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft (hierzu gehört der Verwaltervertrag) sind Parteien zum einen die rechtsfähige Gemeinschaft und auf der anderen Seite ein Dritter. Die hieraus entstehenden Rechte und Ansprüche stehen ausschließlich der Gemeinschaft zu und können auch nur von dieser geltend gemacht werden, es sei denn, es wurde ausnahmsweise vereinbart, dass auch der einzelne Wohnungseigentümer aus dem Vertrag berechtigt und verpflichtet sein soll (Jennißen, a. a. O. § 21 Randnummer 17 und 19).
Die Klägerin hat allerdings nicht nachgewiesen, dass sie entweder aus Vertrag oder Beschluss berechtigt sein sollte, einen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Beklagte geltend zu machen. Die Klägerin hat sich nicht auf eine Regelung in der Teilungserklärung berufen. Soweit sie eine Ermächtigung einzelner Wohnungseigentümer vom 27.01.2009 vorgelegt hat, reicht dies zum Nachweis der Berechtigung nicht aus. Erforderlich war ein ordnungsgemäßer Beschluss nach § 23 Abs. 1 oder Abs. 3 WEG. Die Ermächtigung vom 27.01.2009 ist nicht durch Beschluss in einer Versammlung erteilt worden. Zwar ist auch ohne Versammlung ein Beschluss gültig, jedoch ist dann die Zustimmung aller Wohnungseigentümer schriftlich erforderlich. Die Eigentümer P haben gemäß der vorliegenden Ermächtigung vom 27.01.2009 nicht zugestimmt.
Fasst die Gemeinschaft nicht die erforderlichen Beschlüsse, um die Ansprüche und Rechte aus dem Vertrag geltend zu machen, obwohl dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche, so kann der einzelne Wohnungseigentümer nur im Wege der Anfechtungsklage bzw. Leistungsklage auf ordnungsgemäße Beschlussfassung vorgehen; dem gegenüber dem Dritten bestehenden Anspruch kann er jedoch nicht selbst einklagen (vergleiche Jennißen, a.a.O. § 21 Randnummer 17).
Das Gericht verkennt nicht, dass die Möglichkeit besteht, einzelne Wohnungseigentümer zur Geltendmachung der Ansprüche im eigenen Namen im Wege einer gewillkürten Prozessstandschaft zu ermächtigen. Aber auch hierzu ist ein...
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