AG Dresden Urteil vom 16.02.2001 - 143 C 3528/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger 894/22 DM zuzüglich 4 % Zinsen ab dem 12.05.2000 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Streitwert: 894,22 DM

Tatbestand

(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 495 a Abs. 2 Satz 1 ZPO abgesehen.)

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Gemäß § 535 Satz 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 01.09.1994 ist der Kläger berechtigt, die geltend gemachten Kostenpositionen aus den Nebenkostenabrechnungen 1995, 1996 und 1997 von den Beklagten zu verlangen.

I.

Gemäß § 535 Satz 2 BGB i.V.m. § 3 Ziffer 2 und Ziffer 6 des Mietvertrages vom 01.09.1994 ist der Kläger berechtigt, die in den Nebenkostenabrechnungen 1995, 1996 und 1997 geltend gemachten Wasseraufbereitungskosten in Höhe von insgesamt 283,34 DM von den Beklagten als Betriebskosten zu verlangen.

Die Umlage der Wasseraufbereitungskosten einschließlich Filter und Dosierlösung wurde im Mietvertrag ausdrücklich unter § 3 Ziffer 6 zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart.

Wasseraufbereitungsanlagen sind solche Einrichtungen, durch die das Frischwasser in irgendeiner Weise verbessert wird, also insbesondere Filteranlagen und Entkalkungsgeräte (vgl. AG Lörrach WuM 1995, 593). Die Kosten hierfür werden grundsätzlich auch als Kosten der Wasserversorgung im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung anerkannt (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 2000, § 546 Rdn. 12).

Unschädlich ist es vorliegend, dass das verwendete Dosiermittel „Exados Spezial” ausweislich der von Beklagtenseite vorgelegten Produktbeschreibung das Rohrleitungssystem vor Rostablagerungen schützt. Denn vorliegend haben die Parteien im Wege der Privatautonomie die Umlage des Dosiermittels als Betriebskosten vereinbart. Eine solche Vereinbarung verstößt auch nicht gemäß § 242 BGB gegen Treu und Glauben oder benachteiligt den Mieter unangemessen, denn ausweislich der Produktbeschreibung schützt das Produkt „Exados Spzezial” auch die an die Wasserleitungen angeschlossenen wasserführenden Systemteile. Hierbei handelt es sich z. B. auch um Spülmaschinen und Waschmaschinen des Mieters, die vor Korrosionsschäden geschützt werden. Die Verwendung des Dosiermittels kommt insofern auch dem Mieter zugute.

II.

Gemäß § 535 Satz 2 BGB i.V.m. § 3 Ziffer 2 und Ziffer 6 des Mietvertrages vom 01.09.1994 ist der Kläger auch berechtigt, die in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1997 in Ansatz gebrachten Hausmeisterkosten in Höhe von 631,30 DM zu verlangen.

Hausmeisterkos ten sind grundsätzlich als Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähig und darüber hinaus ist die Umlage der Betriebskosten für Hausmeister/Hausreinigung ebenfalls in § 3 Ziffer 6 des Mietvertrages ausdrücklich geregelt. Zudem ist der Kläger auch berechtigt, mit der Ausübung dieser Tätigkeit ein Hauswart-Unternehmen zu beauftragen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 2000, § 546 Rdn. 41; LG Frankfurt WuM 1998, 329).

Der Kläger hat auch unter Vorlage der Anlage K 6 substantiiert dargetan und belegt, dass ihm im Jahr 1997 Hausmeisterkosten aufgrund des Hausmeister- und Reinigungsvertrages für das Objekt … in Höhe von 16.042,50 DM sowie weitere Kosten in Höhe von 109,96 DM entstanden sind. Ausweislich des Hausmeister- und Reinigungsvertrages vom 10.01.1995 erhält die Firma … für die Hausmeister- und Reinigungstätigkeit eine Vergütung von 1.395,00 DM monatlich zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Soweit die Klägerseite lediglich 10 Monate in Ansatz gebracht hat, bleibt ihr dies unbenommen. Die vom Kläger behaupteten weiteren Kosten von 109,96 DM hat er unter Vorlage der entsprechenden Belege hinreichend belegt. Die Einwendungen der Beklagtenseite hiergegen sind nicht erheblich. Die Hausmeisterkosten waren in der Nebenkostenabrechnung im Einzelnen nicht aufzuschlüsseln. Soweit die Klägerseite dies im Rahmen der Klage nachgeholt hat, reicht dies aus, zumal Einsichtsmöglichkeit in die Unterlagen bestand. Die Klägerseite ist auch berechtigt, eine Nebenkostenabrechnung für das von ihr als … bezeichneten Grundstücke … gemeinsam abzurechnen. Der Umlageschlüssel als solcher ist durch die Beklagten auch nicht dezidiert bestritten worden, zumal die sonstigen Positionen der Nebenkostenabrechnungen 1995 bis 1997 unter Zugrundelegung dieses Umlageschlüssels von ihnen akzeptiert wurden. Auch soweit sie rügen, dass die Hausmeisterkosten nicht in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten aufgeschlüsselt wurden, greift dieser Einwand nicht. Denn ausweislich des dem Hausmeister- und Reinigungsvertrag beigefügten Leistungsverzeichnisses sind hierin keine nicht umlagefähige Kosten, d.h. für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung enthalten.

Nach Auffassung des Gerichts sind die in Ansatz gebrachten Hausmeisterkosten auch der Höhe nach nicht unangemessen hoch. Denn der Hauswartvertrag umfasst die Objekte … mit einer Ges...