Tenor
Die Kosten des Rechtsstreits werden zu 40% der Klägerin und zu 60% der Beklagten auferlegt, auferlegt (§ 91a ZPO).
Der Streitwert wird auf 292,32 EUR festgesetzt.
Gründe
Die Parteien haben den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.
Gemäß § 91a ZPO konnte demnach durch Beschluss, der keiner mündlichen Verhandlung bedarf, über die Kosten des Verfahrens entschieden werden.
Im Rahmen der Ermessensentscheidung war zu berücksichtigen, dass die Klägerin die Zustimmungsklage zunächst auf ein gemäß § 558a BGB formell unwirksames, da in der Begründung offensichtlich falsches Mieterhöhungsverlangen gestützt hat. Ihr Mieterhöhungsverlangen vom 10.12.2009 begründete die Klägerin damit, dass sie als Vermieterin die vertragliche Pflicht zu Vornahme der Schönheitsreparaturen übernommen habe. Da diese vom Üblichen abweichende Konstellation im Mietspiegel nicht berücksichtigt sei, sei auf die im Mietspiegel genannten Werte ein Zuschlag von 0,70 EUR/m2 zu berücksichtigen. Abgesehen davon, dass ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei unterlassener Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter nicht zulässig ist (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2008,VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487), ist die Beklagte als Mieterin unstreitig zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, weshalb die Begründung offensichtlich unzutreffend war. Daraus folgt ein Mangel in der Begründung, welcher dem Mieterhöhungsverlangen die formelle Wirksamkeit nimmt. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558a Abs. 1 BGB soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2005, VIII ZR 41/05, WuM 2006, 39). Deckt die Begründung das Erhöhungsverlangen offensichtlich nicht und steht sie in Widerspruch zu den mietvertraglichen Vereinbarungen, ist eine Überprüfung der Begründetheit für den Mieter nicht möglich.
Indes hat die Klägerin den Mangel des Erhöhungsverlangens gemäß § 558 Abs. 3 S. 1 2. Alt. BGB im anhängigen Rechtsstreit behoben. Den Zuschlag auf den höchsten Wert der Mietpreisspanne hat sie in der Klageschrift damit begründet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete wegen der vorhandenen Isolierverglasung und Wärmedämmung sowie der Eigenschaft des Mietobjektes als Einfamilienhaus entsprechend höher anzusetzen sei. Hierin lag eine formell ausreichende Begründung des Mieterhöhungsverlangens.
Gemäß § 558b Abs. 3 S. 2 BGB stand der Beklagten nach Behebung des Begründungsmangels die Zustimmungsfrist gemäß § 558 Abs. 2 S. 1 BGB zu. Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung der von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.08.2010 zugestimmt, woraufhin die Klägerin die Hauptsache für erledigt erklärt hat. Da die Klägerin mit der Klage eine Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.03.2010 geltend gemacht hat, wegen des zunächst unwirksamen Erhöhungsverlangens eine Zustimmung zur Mieterhöhung aber nicht vor dem 01.08.2010 verlangt werden konnte, entspricht es billigem Ermessen, der Klägerin 40% und der Beklagten 60% der Kosten aufzuerlegen. Dabei legt das Gericht zugrunde, dass der Gebührenstreitwert für die Mieterhöhungsklage gemäß § 41 Abs. 5 S. 1 GKG auf den Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete begrenzt ist. Im Hinblick auf die Zustimmung zum 01.08.2011 ist die Klägerin gerechnet auf den Jahreswert mit 5 Monaten (01.03. bis 31.07.2010) und die Beklagte mit 7 Monaten unterlegen, sodass gerundet eine Kostenquote von 40/60 angemessen ist. Das Gericht verkennt dabei nicht, dass sich durch die Berücksichtigung des Jahreswertes der Mieterhöhung eine - in Bezug auf ein wohlmöglich jahrelanges Mietverhältnis - nur geringe Zuvielforderung des Vermieters (hier lediglich für 5 Monate) bei der Kostenquote für den Vermieter nachteilig auswirkt. Dies ist aber mit dem Sinn und Zweck der in Abweichung von §§ 3, 9 ZPO gemäß § 41 Abs. 5 GKG vorgenommen Reduzierung des Gebührenstreitwertes vereinbar. Die gebührenrechtliche Privilegierung in § 41 Abs. 5 GKG beruht auf sozialen Erwägungen, um die Parteien bei Streitigkeiten über eine Mieterhöhung nicht übermäßig finanziell zu belasten (LG Berlin, Beschluss vom 16.07.2009, 22 W 76/08, NJW-RR 2010, 371-372). Insbesondere der Mieter als der im Regelfall sozial Schwächere soll nicht von der Rechtsverteidigung gegenüber Mieterhöhungsverlangen abgehalten werden. Im Hinblick darauf begegnet keinen Bedenken, das Unterliegen und Obsiegen anhand des Jahreswertes der Mietererhöhung zu bemessen, auch wenn dies den Mieter gerechnet auf die Gesamtmietzeit begünstigt.
Fundstellen
Haufe-Index 3955658 |
WuM 2011, 474 |