AG Elmshorn Urteil vom 25.09.1987 - 52 C 370/87

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 200,– DM, wenn nicht die Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Verurteilung der Beklagten zur Anwendung eines anderen Verteilungsschlüssels bei der Abrechnung der Verbrauchskosten für Wasser und Abwasser.

Mit Mietvertrag vom 23. Dezember 1966 mietete der Kläger bei der Beklagten die in … gelegene 2 ½-Zimmer-Wohnung. Es handelt sich dabei um öffentlich geförderten und preisgebundenen Wohnraum. Bis Dezember 1986 zahlte er eine Inklusivmiete in Höhe von 281,10 DM.

Mit Schreiben vom 24. November 1986 teilte die Beklagte dem Kläger mit, daß sich aufgrund der Neufassung wohnungsrechtlicher Vorschriften die von ihm zu zahlende Miete ab 1. Januar 1987 in eine Grundmiete von 179,54 DM und eine Betriebskostenvorauszahlung von 101,68 DM aufteile und daß er danach ab 1. Januar 1987 monatlich 281,22 DM zu zahlen habe.

Bei der Berechnung der Betriebskosten hat die Klägerin auch die Verbrauchskosten für Wasser und Abwasser im Verhältnis der Fläche der Einzelwohnung zur Gesamtwohnung aufgeteilt.

Dieses hält der Kläger für unzulässig, weil er die 2 ½-Zimmer-Wohnung allein bewohne, während in den anderen im Haus befindlichen Wohnungen mehrere Personen, in einer sogar 5 und in einer 6 Personen, wohnen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, den Maßstab für die Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten für das Haus … dahingehend mit sofortiger Wirkung zu ändern, daß anstelle einer Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten bezogen auf die Gesamtwohnfläche des Hauses und die Wohnflächen der einzelnen Wohnungen die Anzahl der in den einzelnen Wohnungen lebenden Personen zugundegelegt wird.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hält den gewählten Verteilungsschlüssel für zulässig.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage hat keinen Erfolg.

Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Abänderung des Verteilungsmaßstabs für die für Wasser und Abwasser anfallenden Verbrauchskosten.

Gem. Ziff. 2 Abs. 8 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen, die in den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag einbezogen sind, ist die Beklagte berechtigt, einen Umlegungsmaßstab für umlagefähige Nebenkosten festzusetzen. Damit ist ihr ein Leistungsbestimmungsrecht gem. § 315 BGB eingeräumt. Die Beklagte hat danach die Leistungsbestimmung nach billigem Ermessen vorzunehmen.

Mit der Wahl des Verteilungsschlüssels Abrechnung nach Wohnfläche hat die Beklagte die Grenzen der Billigkeit nicht überschritten.

Sie hat einen gem. § 21 Abs. 2 S. 2, Abs. 3 Neubaumietenverordnung zulässigen Verteilungsschlüssel gewählt. Die Abrechnung der Verbrauchskosten für Wasser und Abwasser ist bei größeren Wohnungsbau- und Vermietungsgesellschaften allgemein üblich.

Zwar kann dieser Umlagemaßstab im Einzelfall, wie dem vorliegenden, zu als ungerecht empfundenen Ergebnissen führen, aber auch die Verteilung dieser Verbrauchskosten nach der Anzahl der Personen in den einzelnen Wohnungen führt nicht zu gerechten Ergebnissen. Als Beispiel sei angeführt, daß ein Bewohner der einen Wohnung die meiste Zeit einer Abrechnungsperiode abwesend war, während sich in einer anderen Wohnung Dauerbesuch aufhält.

Dem Interesse des Klägers daran, möglichst nur den Teil der Verbrauchskosten zu bezahlen, der seinen tatsächlichen Verbrauch entspricht, steht das Interesse der Beklagten an einer praktikablen kostengünstigen Abrechnung gegenüber. Eine Abrechnung der Wasser- und Abwasserverbrauchskosten nach Personenzahl wäre für sie als Vermieterin einer großen Anzahl von Wohnungen kaum durchführbar. Sie mußte die Bewohnunerzahl in den vermieteten Wohnungen genau überwachen und bei jeder Änderung einer Ablesung durchführen. Der Personal- und Verwaltungsaufwand würde steigen und könnte wiederum zu einer höheren Umlage für die Mieter führen.

Auch diese Überlegungen führen dazu, daß der Kläger keinen Anspruch auf Änderung des von der Beklagten gewählten Verteilungsschlüssels hat.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

Fundstellen

Dokument-Index HI1266778