Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung im I. Obergeschoss des Hauses Bäckerweg 28 in Frankfurt am Main. Mit vermietet sind 2 Keller, von denen dem Beklagten bislang indessen nur einer zur Verfügung gestellt wurde.
Der Beklagte ist Rechtsprofessor mit dem Schwerpunkt Sozialrecht.
Die Klägerin sprach mit Anwaltsschreiben vom 5.4.2004 eine Teilkündigung in Bezug auf den vom Beklagten genutzten Keller aus. Das Kündigungsschreiben hat (auszugsweise) den folgenden Wortlaut:
„(…) Namens und im Auftrag unserer Mandantin kündigen wir Ihnen hiermit die von Ihnen gemieteten Kellerräume zum 31. Juli 2004.
Begründung
Unsere Mandantin wird an der Stelle der Kellerräume Wohnraum schaffen. Die Baugenehmigung zur Umnutzung der Kellerfläche im Souterrain in Wohnung liegt bereits vor. Unsere Mandantin wird die Maßnahme nach Herausgabe der Keller unverzüglich umsetzen. Zum Nachweis fügen wir Kopie der Baugenehmigung der Stadt Frankfurt am Main, Az. B-2003-240-3 bei.
Unsere Mandantin ist gemäß § 573 b, Abs. 1 S. 1 zur Teilkündigung berechtigt.
Zum Ausgleich bietet Ihnen unsere Mandantin ab dem 1.8.04 die Nutzung der Keller Nummer 5 und 6 an. Bitte, teilen Sie uns bis spätestens 30.4.04 mit, ob Sie das Angebot unserer Mandantin bezüglich der Keller Nummer 5 und 6 annehmen werden (…)”
Wegen der weiteren Einzelheiten dieses Schreibens nebst Anlagen wird auf Bl. 12 bis 23 der Gerichtsakte Bezug genommen.
Die Klägerin beabsichtigt, unmittelbar nach der Räumung des Kellers durch den Beklagten mit der Umbaumaßnahme zu beginnen.
Die Klägerin behauptet, die neu geschaffenen Wohnflächen in ihrer Verwaltung zu belassen. Sie behauptet ferner, dem Beklagten sei es als Professor der Rechte klar gewesen, dass es sich um eine Kündigung zwecks Schaffung von Wohnraum zur Vermietung gehandelt habe.
Die Klägerin beantragt,
die den Beklagten zu verurteilen, den von ihm innegehabten Keller im Untergeschoss der Liegenschaft Bäckerweg 28 in Frankfurt am Main geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
hilfsweise,
dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren,
weiter hilfsweise,
ihm gemäß § 712 ZPO zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Klägerin.
Der Beklagte hält sich zur Räumung des Kellers für nicht verpflichtet. Er hält die Kündigung für unwirksam, weil im Kündigungsschreiben nicht mitgeteilt wurde, ob und inwiefern der Wohnraum „zum Zwecke der Vermietung” geschaffen werde. Er geht davon aus, dass dies auch nicht beabsichtigt sei, sondern vielmehr Veräußerung gewollt sei. Im Übrigen behauptet er, der angebotene Ersatzkeller sei identisch mit dem, den er von vornherein gemietet, aber bislang nicht zur Verfüg gestellt bekommen habe.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Im Kündigungsschreiben fehlt der entsprechend § 573 Abs. 3 BGB erforderliche Hinweis, dass der Wohnraum zum Zwecke der Vermietung geschaffen werde. Die Kündigungserklärung teilt lediglich mit: die konkrete Bauabsicht, die baurechtliche Zulässigkeit und den erwarteten Umbaubeginn. Soweit noch die zur Kündigung berechtigende Vorschrift genannt wird, ersetzt dieses im Übrigen ungenaue Gesetzeszitat die Begründung nicht. Vom Kündigenden wird verlangt, notfalls unter Offenbarung seiner persönlichen Verhältnisse, den zur Kündigung berechtigenden konkreten Lebenssachverhalt mitzuteilen und sich hierbei nicht auf die Wiedergabe des Gesetzestextes zu beschränken (BVerfG, Beschluss vom 28.1.1992, Az. 1 BvR 1319/91, NJW 1992, 1379). Denn die Begründungspflicht trägt dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters Rechnung. Wenn schon die Wiedergabe des Gesetzestextes nicht ausreicht, ist es Zitat erst Recht nicht.
Dass eine Teilkündigung gemäß § 573 b einer Begründung überhaupt bedarf, ergibt sich zwar nicht aus dem Gesetzeswortlaut und auch nicht aus dem systematischen Standort der Regelung. In der Literatur wird aber mit zutreffenden Erwägungen überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Teilkündigung in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 3 die folgenden Darlegungen enthalten muss: die konkrete Bauabsicht, die baurechtliche Zulässigkeit und die Absicht, dass die Wohnungen zum Zwecke der Vermietung errichtet werden (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Auflage 2002, § 573 b Anmerkung 12, Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage 2003, § 573 b Anmerkung 17; derselbe in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage 2004, § 573 b Anmerkung 17; Häublein, Münchener Kommentar zum BGB, 4. Auflage 2004, § 573 b Anmerkung 14). Bis zur Mietrechtsreform des Jahres 2001 ergab sich der Begründungszwang aus § 564 b Abs...
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