AG Göppingen Beschluss vom 25.11.2004 - 7 GRA I 171/04

Tenor

• Der Antragsgegner wird verpflichtet, die Unterbrechung der Kalt- und Warmwasserversorgung sowie der Heizungsversorgung durch die Anbringung von Sperrvorrichtungen im Bereich der Wohnung Nr. 31 in der H.…-str.… … in S.… nach den technischen Vorgaben eines Fachunternehmens zu dulden und zwar befristet bis zum Ausgleich von 70 % der titulierten Wohngeldforderungen (2.772,00 €) gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft Hauffstr. 20/22 in Salach.
• Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten zu tragen und der Antragstellerin deren außergerichtliche Kosten zu erstatten.
• Der Geschäftswert wird auf 2.772,00 € festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Antragstellerin ist von der Wohnungseigentümergemeinschaft H.…-str.… … in S.…zur Verwalterin der genannten Wohnungseigentumsanlage bestellt, der Antragsgegner ist Miteigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 31 bezeichneten Wohnung.

Der Antragsteller kommt seiner Pflicht, das von ihm geschuldete Hausgeld zu zahlen derzeit nicht nach. Der Hausgeldrückstand beträgt seit 01.05.2003 3.960,00 €, der Hausgeldrückstand ist in dieser Höhe rechtskräftig tituliert.

Die Versorgung der einzelnen Wohnungen in der Wohnungseigentumsanlage H.…-str.… … in S.…mit Wasser und Heizenergie beruht nicht auf eigenständigen Verträgen zwischen den jeweiligen Wohnungseigentümern und den Versorgungsunternehmen, sondern auf einem Rechtsverhältnis der Gesamtheit der Wohnungseigentümer mit diesen Unternehmen.

Die Wohnungseigentümer beschlossen in der Versammlung vom 08.07.2004 zu Tagesordnungspunkt 7c), dass die Antragstellerin als Verwalterin berechtigt und verpflichtet ist, einen Handwerker zu beauftragen, die betroffene Wohnung von Heizung und Wasser zu trennen, falls die Zahlungsrückstände nicht bis spätestens 15.08.2004 ausgeglichen sind.

Die Antragstellerin beantragt nun die Abtrennung der Wohnung des Antragsgegners von Heizung und Kalt-/Warmwasserversorgung bis zum Ausgleich von 70 % der Hausgeldrückstände.

Entscheidungsgründe

II.

Der Antrag auf Unterbrechung der Wasser- und Heizungsversorgung ist begründet.

Die von der Antragstellerin in zulässiger Verfahrensstandschaft vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft ist gem. § 273 BGB berechtigt, den Antragsgegner von der Belieferung mit Kalt- und Warmwasser sowie mit der Belieferung von Heizenergie bis zur teilweisen Erfüllung der titulierten Wohngeldrückstände ausschließen. Die gem. § 23 Abs. 1 WEG erforderliche und am 08.07.2004 zu Tagesordnungspunkt 7c) der Eigentümerversammlung erfolgte Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht zu beanstanden. Es liegt ein gegenseitiger Anspruch im Sinne des § 273 BGB vor, die Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin der aus § 16 Abs. 2 WEG folgenden Wohngeldverpflichtung schuldet ihrerseits jedem einzelnen Wohnungseigentümer die Belieferung mit Wasser und Heizenergie, weil einzelvertragliche Beziehungen zwischen den Versorgungsunternehmen und den einzelnen Wohnungseigentümern insoweit nicht bestehen.

Ein Ausschluss des Zurückweisungsrechts ergibt sich nicht aus der Natur des Schutzverhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander. Es ist zwar richtig, dass ein Wohnungseigentümer durch das Absperren der Versorgungsanschlüsse an einer Nutzung und Verwertung seines Eigentums weitgehend gehindert wird. Dies hat er aber hinzunehmen und kann sich nicht etwa auf die Natur des Schuldverhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander berufen. Im Übrigen ist nicht einzusehen, weshalb die Gesamtheit der Wohnungseigentümer an der Durchführung einer Notmaßnahme oder an der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts gehindert sein soll, das auch den Versorgungsunternehmen selbst gegenüber ihren Schuldnern zusteht (s.a. BayObLG, MDR 1992, 967, 968).

Im Ergebnis darf ein Wohnungseigentümer nicht in die Lage versetzt werden, seine Wohnung ohne Hausgeldzahlungen unbegrenzt zeitlich in vollem Umfang zu nutzen.

Bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Dieser Grundsatz bedingt zum Einen, dass die zur Ausübung des Zurückbehaltungsrechts berechtigenden Hausgeldrückstände tituliert sein müssen, was hier in Höhe von 3.960,00 € der Fall ist, zum Anderen dürfen die berücksichtigungsfähigen Hausgeldrückstände nicht mehr geringfügig sein. Der Hausgeldrückstand des Antragsgegners in Höhe von 3.960,00 € ist nicht geringfügig.

Sollte sich durch Zahlungen des Antragsgegners der titulierte Hausgeldrückstand um 70 % mindern, gebietet der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, die Sperrvorrichtungen für die Unterbrechung der Wasser- und Heizungsversorgung in der Wohnung des Antragsgegners wieder zu entfernen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dem Antragsgegner die Gerichtskosten aufzuerlegen, weil er in diesem Verfahren unterlegen ist. Darüber hinaus ist ihm die Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin aufzugeben, weil er die Durchführung des Verfahrens aufgrund seines anhaltenden Za...