Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, die im Eigentum der Klägerin stehende und an die Beklagte vermietete Wohnung im 3. Obergeschoss links des Anwesens Barner Straße ...., 22765 Hamburg, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Flur, Bad mit WC und einer Wohnfläche von ca. 70,44 m2 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 5.000,- abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung von Wohnraum in Anspruch.
Die Beklagte hat von der Rechtsvorgängerin der Klägerin mit Vertrag vom 17.9.1990 (Anlage K1, Bl. 9ff d A) eine im dritten Obergeschoss belegene Wohnung in der Barner Straße xxx, 22765 Hamburg, angemietet. Die monatliche Kaltmiete betrug zuletzt EUR 450,82.
Seit dem 1. April 2009 hatte die Beklagte die Wohnung nach Auszug ihres Ehemannes.2009 an Herrn..... untervermietet. Seitdem hat die Beklagte mit ihrem Ehemann ihren Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthaltsort in der Greifenberger Straße ...... 22147 Hamburg, wo sie ausweislich der Eintragung im Melderegister (Anlage K 10, Bl. 67 d.A) auch gemeldet ist. Gelegentlich, bis zu dreimal wöchentlich, hält sie sich aber weiterhin bei Krankheitsschüben in der streitgegenständlichen Wohnung auf.
Nachdem die auf dem gleichen Flur gegenüber wohnende Mieterin ........ mehrfach auf Marihuana-Geruch hingewiesen hatte, durchsuchte die Polizei am 22.7.2011 mit richterlicher Genehmigung die Wohnung und transportierte mehrere Cannabispflanzen und zahlreiche für den Cannabisanbau bestimmte technische Geräte, u.a. Reflektorlampen, sowie verkaufsfertig verpacktes Marihuana, ab (vgl. Durchsuchungsbericht, Anlage K 8, Bl. 62 f. d.A). Im Laufe des Ermittlungsverfahrens gestand Herr Siebert den Drogenanbau.
Nachdem die Klägerin bereits am 17.12.2010 und 8.3.2011 aus anderen Gründen eine fristlose Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen hatte, erklärte sie mit Schreiben vom 25.7.2011 (Anlage K 2, Bl. 21 ff d.A) ohne vorherige Abmahnung erneut die fristlose Kündigung, die der Beklagten am 27.7.2011 zuging. Als Kündigungsgrund gab sie erhebliche Straftaten des Untermieters, nämlich monatelangen Cannabisanbau in der Wohnung in erheblichem Umfang, an. Die Beklagte räumte die Wohnung nicht und teilte der Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 12.10.2011 (Anlage B 1, Bl. 40 d.A) mit, dass Herr ....... Ende Oktober 2011 aus der Wohnung ausziehen werde und ab dem 1.11.2011 stattdessen Herr ........ die Wohnung als Untermieter bewohnen werde. Herr ......... zog wie angekündigt aus
Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe Kenntnis vom Drogenkonsum und -anbau ihres Untermieters gehabt.
Sie hält die fristlose Kündigung gem. § 543 BGB für berechtigt, da durch das der Beklagten gem. § 540 Abs. 2 BGB zurechenbare strafbare Verhalten ihres Untermieters auch der Hausfrieden erheblich gestört sei. Die Klägerin ist zudem der Ansicht, das Vertrauensverhältnis zwischen ihr und der Beklagten sei wegen jahrelanger Rechtsstreitigkeiten und ihres Auszugs aus der Wohnung zerrüttetet. Sie meint, eine Abmahnung sei entbehrlich gewesen.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise
die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist.
Sie behauptet, während ihrer gelegentlichen Wohnungsbesuche keinen Marihuana-Geruch wahrgenommen zu haben.
Ergänzend wird für das Vorbringen der Parteien auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da die fristlose Kündigung vom 22.7.2011 wirksam ist und das zuvor bestehende Mietverhältnis beendet hat, §§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 BGB.
Es bestand ein wichtiger Grund zur Kündigung i.S.d. § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB, welcher der Klägerin gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar machte (1). Einer vorherigen Abmahnung bedurfte es gem. § 543 Abs. 1, 3 Nr. 2 BGB ausnahmsweise nicht (2).
1.
Der vertragswidrige Gebrauch der Wohnung des Untermieters durch umfangreichen unerlaubten Anbau und Konsum von Cannabis stellt unter Abwägung der Interessen der Klägerin und Beklagten einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Hauptmietverhältnisses dar. Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Untermieter der Beklagten das Mietobjekt planmäßig und vorsätzlich für die Begehung von Straftaten nach dem Betäubungsmittelgesetz benutzte. Zum einen räumte der Untermieter unstreitig den Drogenanbau im Rahmen des gegen ihn geführten Ermittlungsverfahrens ein. Zum anderen geht aus dem Durchsuchungsbericht vom 22.7.2011 (Anlage ...