Orientierungssatz
1. Zur Frage der Bestimmtheit eines Beschlusses über die Übernahme von Rechtsanwaltskosten durch die Eigentümergemeinschaft.
2. Ein Wohnungseigentümer unterliegt einem Stimmrechtsverbot für die Erhohung der Verwaltergebühr, wenn er selbst Verwalter ist. Die Versammlung ist dann aber beschlussfähig, selbst wenn ohne ihn das Quovum zur Beschlussfähigkeit nicht erreicht ist.
Tenor
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft A vom 08.05.2019 zu TOP 5 und TOP 7 werden für ungültig erklärt.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leisten.
Tatbestand
Die Kläger begehren den Ausspruch über die Unwirksamkeit zweier Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft A, die aus drei Wohneinheiten besteht. Die Beklagte hält zwei Einheiten zu eigen, die Kläger gemeinschaftlich eine. Die Rechtsverhältnisse werden in der Teilungserklärung vom 24.01.1994 (UR Nr. 6/1994 des Notars Senger in Kassel, auf BI. 8 ff. d.A. wird Bezug genommen) und der Änderung der Teilungserklärung vom 30.08.2017 (UR Nr. 282/2017 des Notars Bondzio in Kassel) geregelt. Nach § 4 der Teilungserklärung wird das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen ausgeübt. Die Beklagte war zum Zeitpunkt der hier maßgeblichen Versammlung vom 08.05.2019 zugleich Verwalterin. Gegen die Stimmen der Kläger beschloss die Versammlung zum TOP 5, dass die Eigentümergemeinschaft „die Kosten, die bisher für die Tätigkeit des C angefallen sind für die Eintreibung der noch ausstehende nach Hausgeldrückstände von Fr. D” zu übernehmen. Ebenfalls gegen die Stimmen der Kläger beschloss die Versammlung zum TOP 7, die Verwaltergebühr für den Zeitraum 01.01.2019 bis 31.07.2019 auf 60,00 EUR/Einheit zu erhöhen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Protokolls wird auf BI. 4 ff. d.A. Bezug genommen.
Die Kläger halten den Beschluss zum TOP 5 deswegen für unwirksam, weil nicht erkennbar sei, um welches Verfahren es sich gehandelt haben soll, das Gegenstand der Tätigkeit des C gewesen sein soll und um welche Hausgeldrückstände es sich gehandelt haben soll. Wie die Kläger nunmehr erfahren hätten, habe die im Beschluss genannte Frau D, die Schwester der Beklagten und Voreigentümerin der heute den Klägern gehörenden Einheit, behauptet, die Beklagte hätte ihr gegenüber andere als mit der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammenhängende Ansprüche verfolgt. Bei der Beschlussfassung zum TOP 7 habe für die Beklagte ein Stimmrechtsausübungsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG vorgelegen.
Die Kläger beantragen,
wie erkannt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie meint, aufgrund der Beratung und Beschlussfassung über die Hausgeldabrechnungen 2016 und 2017 in den Eigentümerversammlungen vorn 14.07.2017 und 12.07.2018 sei den Klägern hinreichend zur Kenntnis gebracht, welche Rückstände der Frau D zur Last fallen. In der letztgenannten Versammlung sei unter TOP 12 auch beschlossen worden, dass die Hausgeldrückstände der Frau D einzuklagen seien. Die Erhöhung der Verwaltergebühr sei durch entsprechende Erhöhung des Verwaltungsaufwandes gerechtfertigt, zumal die Klägerin zu 2 die Ablösung der Beklagten als Verwalterin betrieben habe. Bei einem Stimmrechtsausschluss der Beklagten wäre die Versammlung nicht mehr beschlussfähig gewesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat Erfolg.
Gemäß § 21 Abs. 4, 5 WEG kann jeder Eigentümer verlangen, dass die Eigentümerversammlung Beschlüsse im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung fasst. Zu diesem Gebot zählt auch das Bestimmtheitserfordernis. Dies bedeutet, dass sowohl die derzeitigen Eigentümer aus dem getroffenen Beschluss dessen Inhalt unmittelbar selbst entnehmen können, als auch deren Rechtsnachfolger, die gemäß § 10 Abs. 4 S. 1 WEG an die bestehenden Beschlüsse gebunden sind. Folglich muss sich aus dem Beschlusstext heraus genau erkennen lassen, was gelten soll, was dann nicht der Fall ist, wenn auch durch Auslegung der Beschlussinhalt nicht zu ermitteln ist. Folglich muss der Beschlusstext klar und konkret formuliert sein und das Regelungsproblem möglichst umfassend lösen (zum Ganzen Jennißen/Schultzky, § 23 WEG Rdnr. 163 ff.).
Diesen Anforderungen genügt der Text des Beschlusses zum TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 08.05.2019 nicht. Denn er beschreibt nicht, welche Kosten für welche Tätigkeit des C von ihm erfasst sein sollen. Wie sich bereits dem Vorbringen der Beklagten im Prozess entnehmen lässt, fallen ihrer Ansicht nach der früheren Miteigentümerin D aus mehreren Jahren Rückstände zur Last. Dabei ist jedenfalls dem Protokoll der Versammlung vom 08.05.2019 nicht zu entnehmen, ob die in der Klagerwider...