Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreitssträgt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO abgesehen).
Die Klage ist als unbegründet abzuweisen. Der Klägerin stehen die geltend gemachten Forderungen auf Nachzahlung von Nebenkosten gemäß den Abrechnugnen für die Kalenderjahre 1994 und 1995 nicht zu.
Eine Nachzahlung aus der Abrechnung für das Jahr 1994 ist nicht fällig, da diese Abrechnung nicht nachvollziehbar ist. Trotz Beanstandung durch die Beklagte hat die Klägerin nämlich nicht erläutert, welche Personen bei der personenbezogenen Umlage für Allgemeinstrom, Entwässerung, Frischwasser, Hausreinigung und Müllabfuhr berücksichtigt worden sind. Insbesondere ist aus der Parallele der Abrechnung für das Jahr 1995 zu erkennen, daß die Klägerin offensichtlich leerstehende Wohnungen dabei überhaupt nicht berücksichtigt hat. Das Gericht ist mangels näherer Angeben der Klägerin zu diesen Tatsachen auch nicht in der Lage, anstelle der angegebenen Umlagenwerte die richtigen Umlagenwerte zu setzen.
Die Beklagte wendet zu Recht ein, daß die nach Personen umzulegenden Kosten (Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Allgemeinstrom, Treppenhausreinigung) so abgerechnet worden sind, daß nicht die Vermieterin, sondern die Mieter die Grundkosten für die Wohnungen zu tragen haben, die im Laufe eines Abrechnungsjahres teilweise nicht vermietet worden sind. Dieser Einwand ist begründet, weil sich bei Wasser, Allgemeinstrom sich feststehende Grundkosten daraus ergaben, daß z.B. Zählergebühren berechnet werden. Die Abwassergebühren sind insoweit von dem Wasserverbrauch unabhängig, als diese Gebühren auch für abfließendes Regenwasser berechnet werden. Schließlich werden die Behälter für die Müllabfuhr ohne Rücksicht darauf nach der Gesamtgröße des Hauses gestellt, ob einzelne Wohnungen zeitweise bewohnt sind oder nicht. Schließlich fallen die Kosten der Reinigung der Treppen und sonstiger Allgemeinflächen durch eine Fremdfirma unvermindert an, wenn einzelne Wohnungen leerstehen. Diese Kosten, die sich bei leerstehenden Wohnungen nicht vermindern, hat abergrundsätzlich der Vermieter zu tragen, weil er allein das Risiko der Vermietbarkeit einer Wohnung hat. Da aus der Abrechnung eine Aufgliederung in Grundkosten und sonstige Verbrauchskosten nicht hervorgeht und meistens auch nicht erstellt worden kann, ist die Abrechnung wegen der jeweiligen Gesamtpositionen für Müllabfuhr, Abwasser, Wasser, Allgemeinstrom, Reinigung dahingehend zu korrigieren, daß die teilweise nicht vermieteten Wohnungen mit zu berücksichtigen sind. Dabei ist es angemessen, die leerstehenden Wohnungen so zu berücksichtigen, als seien sie jeweils an eine Person vermietet.
Dias ist unabhängig von der Wohnungsgröße rechtlich möglich und kommt dem tatsächlichen Verhältnis (Nichtvermietung) an nächsten.
Aus diesen Grundsätzen folgt für die Abrechnung 1995, daß der Anteil der Beklagten entsprechend der Angabe der Klägerin mit monatlich – 2,5 und jährlich 30 Anteilen zu berücksichtigen ist. Ferner sind bei der Berechnung der gesamten Anteile zu den 294 Personeneinheiten 12 Einheiten für die leerstehende Wohnung hinzuzurechnen, so daß sich ein Teiler von 306 ergibt.
Bei der Berücksichtigung der Entwässerungskosten sind darüberhinaus die Gesamtkosten von DM 2.840,22 falsch ermittelt. Geht man davon aus, daß diese Kosten von den Frischwasserkosten des Vorjahres abhängig sind, so sind die gesamten Entwässerungskosten in Höhe von DM 3.346,14 nach dem Verhältnis des Frischwasserverbrauches des Vorjahres der Wohneinheiten in Höhe von DM 3.574,64 einerseits und aller Einheiten einschließlich der Gewerbeeinheiten in Höhe von DM 4.702,56 andererseits aufzuteilen. Damit entfällt auf die Wohneinheiten ein Gesamtwert von DM 2.543,56.
Halbiert man die Kosten für Allgemeinstrom, Entwässerung in Höhe von DM 2.543,56, Frischwasser, und Hausreinigung aus der Abrechnung für das Kalenderjahr 1995, so ergibt sich ein Gesamtbetrag von DM 12.070,58.
Dieser Betrag ist mit 30 zu multiplizieren und durch 306 zu dividieren, woraus sich eine Zahl von 1.183,39 DM errechnet. Demgegenüber sind in der Abrechnung 1995 Gesamtkosten in Höhe von DM 1.514,36 an Kosten die nach Personen umgelegt werden, enthalten, wobei die Kosten für Müll noch nicht berücksichtigt sind. In Höhe des Differenzbetragesvon DM 330,97 ist daher die Klage abzuweisen.
Von den Kosten für Müll entfallen auf die Beklagten wie bereits dargelegt 30 Anteile pro Jahr. Die Gesamtanteile pro Jahr errechnen sich nach den Angaben der Klägerin auf 24,5 pro Monat plus 1 (für die leerstehende Wohnung) minus 4 (für die zunächst eingerechneten Gewerbeeinheiten) mal 12 = 258 Anteile. Auf die Beklagten entfallen damit DM 314,79 im Jahr 1995. Abgerechnet sind aber DM 396,18.
Wegen des Mehrbetrages in Höhe von DM 81,39 besteht daher ebenfalls kein Anspruch, so daß die geltend gemachte Nachzahlungsforderung in Höhe von DM 408,71 für das Abrechnungsjahr 1995 insgesamt...